تیغ کُند

فاطمه ایزدی - خبرجنوب/ گرانی اجاره بها سال هاست رمق مستأجران را گرفته و 60 درصد از مردم کلانشهر شیراز را به دردسر انداخته است. بیش از نیمی از مردم این شهر، خانه به دوش هستند و قیمت های عجیب و غریب رهن و اجاره با اعصاب آن ها بازی می کند.

«100 متر، یک خواب در قصردشت، یک میلیارد تومان ودیعه با ماهی 5 میلیون تومان اجاره»، «منزل ویلایی در خیابان لاله، 250 میلیون تومان رهن با ماهی 7 میلیون تومان اجاره»، «رهن و اجاره یک آپارتمان دو خوابه در فرهنگ شهر، 200 میلیون تومان ودیعه با ماهی 3 میلیون و 800 هزار تومان اجاره»، این ها تنها چند نمونه از قیمت های رهن و اجاره در بازار املاک کلانشهر شیراز است. حتی اگر قرار باشد چندین کیلومتر آن طرف تر از شیراز در شهر جدید صدرا، یک آپارتمان کوچک اجاره کنید باید حداقل 200 میلیون تومان رهن با ماهی یک میلیون تومان اجاره بدهید. در هر حال همین نرخ های نجومی در سرتاسر کشور باعث شد مجلس به فکر راهکارهایی برای کنترل بازار اجاره بها بیفتد و کرکره مالکان سودجو را پایین بکشد. در واقع چند ماهی است دولت با مصوبه تعیین سقف افزایش اجاره بها به سراغ کنترل این بازار رفته اما آن گونه که مشخص است این مصوبه نه تنها نتوانسته آب بر آتش اجاره بها بریزد بلکه به یک معمای حل نشدنی بین مسئولان و مالکان تبدیل شده است. هر چند به بهانه تنظیم بازار، ادعا می شود که اجازه افزایش بیش از 25 درصد اجاره بها داده نمی شود اما این مستأجران هستند که در فشار بی ضابطه اجاره بها جان به لب می شوند .

بر اساس جزئیات مصوبه 25 درصدی اجاره بها، سازمان تعزیرات حکومتی مکلف است با مشاوران املاک متخلف که سقف افزایش اجاره بها را زیر پا می گذارند برخورد کند و در واقع هیچ موجری در هیچ شرایطی، حق افزایش بهای اجاره بیش از سقف تعیین شده را ندارد. با این حال اما در کف بازار و در قراردادهایی که این روزها بین موجر و مستأجر منعقد می شود سقف افزایش اجاره بها در کلانشهر شیراز رعایت نمی شود و آن طور که مردم می گویند هیچ نظارتی بر افزایش افسارگسیخته اجاره بها وجود ندارد. اگر چه حدود 60 درصد از درآمد مستأجران، صرف اجاره بهای مسکن می شود اما سیاست تعیین سقف افزایش اجاره بها همچنان بی تاثیر است و نبود ضمانت اجرایی مناسب دلیل رعایت نشدن سقف اجاره بهاست.

مصوبه ای که ضمانت اجرایی ندارد

یوسف بوستانی، یکی از همشهریان شیرازی در گفت و گو با «خبرجنوب» با تأکید بر آشفته بازار مسکن، می گوید سال گذشته، اجاره واحد مسکونی او در خیابان صفایی شمالی، 150 میلیون رهن با دو میلیون تومان اجاره بها بوده که در سال جدید، صاحبخانه طلب رهن 200 میلیون تومانی و اجاره بهای چهار میلیون تومان کرده که معادل افزایش 70 درصدی است.

بوستانی یادآور می شود که وقتی به صاحبخانه، مصوبه هیأت دولت مبنی بر رعایت سقف 25 درصدی را گوشزد نموده، او تاکید کرده که این رقم را بهارستانی ها و دولت تعیین کرده اند و بازار از چنین دستورات و اتفاقاتی تبعیت نمی کند.

این همشهری شیرازی می گوید صاحبخانه ها معتقد هستند که دولت با تورم نرخ 50 درصدی، رشد حقوق 10 درصدی را برای کارگران و کارمندان در نظر گرفته است. در واقع به جای آن که از صاحبخانه ها بخواهند اجاره بها را کمتر از نرخ تورم افزایش دهند باید از دولت بخواهند یا تورم را مهار کند و یا حقوق ها را به اندازه نرخ تورم تعدیل نماید.

بوستانی بر این باور است که هیچ منطقی، پشتوانه این قانون نیست و ضمانت اجرایی ندارد.

آن طور که صابر خزایی، کارشناس حوزه مسکن نیز به «خبرجنوب» می گوید خلاء یک سامانه قوی اطلاعاتی و نبود اطلاعات مشخص از وضعیت سکونت افراد موجب عدم کارایی این مصوبه شده است.

از دیدگاه خزایی، الزام ثبت همه قراردادهای اجاره در سامانه ملی املاک و اسکان و باطل کردن مجوز فعالیت مشاوران املاک که قراردادهای خارج از چارچوب و بالای سقف تعیین شده می بندند می تواند در اجرای این قانون موثر واقع شود.

این کارشناس حوزه مسکن معتقد است تنها راه کنترل اجاره بها، استفاده از ساز و کارهای علم اقتصاد و اتصال بنگاه های املاک به سامانه یکپارچه املاک است.

به گفته وی اگر تمام قراردادها در سیستم، ثبت و قراردادهای دست نویس، غیر قانونی شود آن گاه می توان با مشوق های مالیاتی، سقف اجاره بها را کنترل کرد. از دیدگاه خزایی، در صورتی که اجاره بها تا سقف مورد نظر، معاف از مالیات شود و به بالاتر از سقف، به صورت پلکانی و افزایشی، مالیات تعلق گیرد در کنترل اجاره بها موثر خواهد بود.

وی به این نکته نیز اشاره می کند که شفاف سازی اطلاعات و انضباط در اجاره مسکن نیز راه سریع و قابل اجرا برای کنترل قیمت اجاره مسکن است چنان چه با این روش می توان خانه های خالی، فرار مالیاتی و بسیاری از اطلاعات را در دست داشت.

قولنامه های غیرقانونی و مشکلاتی که تمامی ندارد!

اما این که بنگاه های املاک در شیراز، مصوبه 25 درصدی اجاره بها را رعایت می کنند یا خیر؟ موضوعی است که رئیس اتحادیه مشاوران املاک این کلانشهر در این رابطه به «خبرجنوب» می گوید تا کنون هزاران بنر و پوستر با مضمون اطلاع رسانی در همین باره در اختیار بنگاه های مسکن قرار گرفته و از آن ها خواسته شده این مصوبه را رعایت کنند.

به گفته شهرام نامدار افزایش اجاره بها بیش از 25 درصد، غیر قانونی است و بازرسان نیز در بازدید از بنگاه ها با نظارت بر قولنامه ها به مشاوران، گوشزد می کنند که هنگام انعقاد قراردادهای اجاره بها بیش از 25 درصد افزایش نداشته باشند اما در عین حال، مشکل از جای دیگری آب می خورد.

از دیدگاه او تا وقتی هر کس بتواند روی یک کاغذ سفید، قولنامه ای بنویسد و این قرارداد یا قولنامه برای مراجع قضائی نیز مورد تأیید باشد این مسأله، مشکل ساز خواهد بود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز به قولنامه های نامعتبر و دستی که انعقاد آن بین موجر و مستأجر رایج است اشاره می کند و می گوید هر چند بخشنامه 25 درصد اجاره بها به بنگاه های مسکن ابلاغ شده اما برخی مالکان و مستأجران برای فرار از پرداخت حق الزحمه به مشاوران املاک مراجعه نمی کنند.

به گواه این مقام صنفی، برای کنترل نرخ اجاره بها و ضمانت اجرایی بخشیدن به مصوبه 25 درصد، باید قولنامه هایی مورد تأیید باشد که توسط مشاوران املاک مجوزدار نوشته می شود.

وی معتقد است در صورت رعایت این موارد، مشاوران املاک نیز موظف خواهند شد که بر اساس چارچوب ها، قوانینی چون مصوبه 25 درصد، زمین های مشاع و ملک هایی که مشکلات قانونی دارند را نیز رعایت کنند.

نامدار با اشاره به انعقاد قولنامه برخی واحدهای مسکونی در بهترین نقاط شیراز، تأکید می کند که نگهبان ها یا مدیران مجتمع های مسکونی بدون آن که تخصصی در زمینه املاک داشته باشند، آغاز به فروش واحدهای مسکونی کرده اند.

وی با تاکید بر این که دست اتحادیه در برخورد با چنین افرادی به جایی بند نیست، یادآور می شود که آن ها نه مشاوران املاک هستند و نه از موارد حقوقی سر در می آورند اما در عین حال ملک های میلیاردی معامله می کنند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز معتقد است نه تنها مردم نباید به چنین افرادی مراجعه کنند بلکه اگر این قولنامه ها فاقد مشکل هم باشند، مراجع قضائی نباید آن ها را دارای اعتبار تلقی کند و فقط قولنامه های معتبری که توسط مشاوران املاک مجوزدار نوشته می شود باید برای مراجع قانونی مورد تأیید باشد.

نامدار به مصوبه 25 درصد نیز گریز می زند و یادآور می شود که این مصوبه در صورتی که پایه و اساس داشته باشد می تواند در کنترل اجاره بها مؤثر باشد اما مسأله اینجاست که در این قانون برای مالکان، روزنه و راه های در رو وجود دارد. 

وی به این نکته نیز گریز می زند که مشاوران املاک، نقشی در قیمت گذاری ندارند و در بازار خرید و فروش یا اجاره بهای ملک فقط پیشنهاد می دهند و این مالکان هستند که قیمت نهایی را تعیین می کنند.

البته این شائبه از سوی مستأجران وجود دارد که برخی مشاوران املاک به دلیل چشمداشت به حق کمیسیون های بالاتر، نسبت به اجرای مصوبه 25 درصد اجاره بها بی توجه هستند که نامدار با رد این شائبه، تأکید می کند که حق کمیسیون های مشاوران املاک در زمینه قولنامه های اجاره بها، یک چهارم یک ماه اجاره است و در حق الزحمه آن ها تاثیری ندارد.

به گفته وی مشاوران املاک دوست دارند قولنامه های بیشتر با قیمت های کمتر منعقد کنند تا برای آن ها صرفه اقتصادی داشته باشد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز با اشاره به این که در گذشته، بنگاه ها هفته ای چند قرارداد اجاره تنظیم می کردند، یادآور می شود که در حال حاضر، بیشتر مشاوران به دلیل افزایش مبالغ سنگین اجاره، دارایی و ارزش افزوده ورشکست شده اند و پروانه های  خود را ابطال کرده اند.

وی تاکید می کند که روزانه حدود 6 مشاور املاک، پروانه فعالیت خود را در کلانشهر شیراز باطل می کنند و از قضا این افراد جزو پیشکسوتان این حرفه اند.

به گفته نامدار در مقابل، افراد دیگری وارد این حوزه می شوند اما پس از گذشت یک سال، آنان نیز به دلیل پرداخت اجاره های سنگین، تن به تعطیلی و ابطال پروانه می دهند و دوباره افراد جدید جایگزین آن ها می شوند.

به گفته این مقام صنفی، از سال 85 تا کنون نرخ کمیسیون مشاوران املاک، هر سه چهار ماه نسبت به ماه قبل، کاهش یافته است این در حالی است که در کشورهای همسایه مشاوران املاک، 8 درصد ارزش ملک، حق الزحمه می گیرند.

نامدار با تأکید بر این که مصوبه 25 درصد اجاره بها در شیراز رعایت می شود، تأکید می کند که این قانون به اعضای جدید نیز اطلاع رسانی می شود.

وی به این نکته نیز اشاره می‌ کند که بعضی از مالکان به این پول احتیاج دارند اما برخی دیگر  حاضرند ملک خود را تخلیه کرده و پس از چند ماه خالی ماندن، آن را با مبلغ بیشتری به افراد دیگر اجاره دهند. در واقع بعضی مالکان به دنبال افزایش مبلغ هستند و چون نمی توانند با مستأجران قبلی خود توافق کنند به دنبال تخلیه ملک می افتند و پس از مدتی آن را با قیمت بالا تر به مستأجران جدید واگذار می کنند.

در هر حال اگر چه رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز یادآور می شود که قانون افزایش 25 درصد اجاره بها در این کلانشهر اجرا می شود اما آن طور که عیان است برخی مالکان به دنبال راه هایی برای دور زدن این قانون هستند و در این قصه، باز هم مستأجران آسیب می بینند.