عدم جذابیت در موضوع تولید مسکن در بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری برای سرمایه‌گذاری خارجی مساله ای است که ضرورت دارد تا راهکارهایی برای آن اندیشیده شود. در بسیاری از شهرهای ایران، بافت‌های فرسوده به‌عنوان مناطقی با پتانسیل بالا برای توسعه شهری شناخته می‌شوند. این بافت‌ها علاوه بر تأمین زمین برای ساخت‌وساز، می‌توانند نقش مهمی در بهبود وضعیت مسکن، کاهش مشکلات زیست‌محیطی، و ارتقای کیفیت زندگی ایفا کنند. با این حال، جذب سرمایه‌گذاران خارجی برای مشارکت در این حوزه با موانع و چالش‌های متعددی مواجه است که باعث کاهش جذابیت این بخش برای آن‌ها می‌شود.

مشکلات اصلی که باعث عدم جذابیت برای سرمایه‌گذاران خارجی در این بخش می‌شود شامل؛ریسک بالای سرمایه‌گذاری به معنای عدم اطمینان از بازگشت سرمایه به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی، مالیاتی، و اقتصادی، بوروکراسی پیچیده به معنای فرآیندهای طولانی و غیرشفاف برای اخذ مجوزها، تغییر کاربری زمین، و برخورد با قوانین شهری، کمبود زیرساخت‌های حمایتی به معنای نبود تسهیلات مناسب مانند تأمین مالی، بیمه سرمایه‌گذاری، و تضمین‌های دولتی برای کاهش ریسک، مشکلات مالکیت زمین با مفهوم تنوع مالکان در بافت‌های فرسوده، اختلافات حقوقی بر سر مالکیت، و نبود سازوکارهای روشن برای تجمیع املاک، نبود بسته‌های تشویقی به معنای عدم ارائه تسهیلات جذاب مانند معافیت‌های مالیاتی، تخفیف‌های بانکی، و حمایت‌های قانونی برای جذب سرمایه‌گذاران، کیفیت پایین زیرساخت‌ها به معنای بافت‌های فرسوده معمولاً از زیرساخت‌های شهری مانند آب، برق، فاضلاب و حمل‌ونقل کافی برخوردار نیستند که هزینه‌های سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد و در نهایت تصویر منفی از ایران در سطح بین‌المللی به معنای تحریم‌ها، محدودیت‌های بانکی، و مسائل سیاسی می‌توانند مانعی جدی برای جذب سرمایه‌گذاران خارجی باشند.

با توجه به موارد فوق، مسئله اصلی عدم وجود سیاست‌ها و زیرساخت‌های مناسب برای کاهش موانع و افزایش جذابیت سرمایه‌گذاری در این حوزه است. حل این مسئله نیازمند سیاست‌گذاری‌های جامع، ارائه بسته‌های حمایتی و تشویقی، و بهبود زیرساخت‌های حقوقی و اقتصادی است.

بنابراین باید به این سوال اصلی که «چگونه می‌توان از طریق اصلاح قوانین، ارائه مشوق‌ها، و رفع موانع، جذابیت سرمایه‌گذاری در تولید مسکن در بافت‌های فرسوده را برای سرمایه‌گذاران خارجی افزایش داد؟» پاسخ بدهیم.

برای افزایش جذابیت سرمایه‌گذاری در تولید مسکن در بافت‌های فرسوده برای سرمایه‌گذاران خارجی، باید به‌طور جامع به عوامل اقتصادی، حقوقی، مالی و زیرساختی توجه شود.

بنابراین راهکارهای پیشنهادی شامل اصلاح قوانین و رفع موانع حقوقی، ارایه بسته‌های مشوق اقتصادی، توسعه زیرساخت‌ها و خدمات شهری، ایجاد نهادهای تخصصی برای مدیریت پروژه‌ها، ارتقای امنیت سرمایه‌گذاری از طریق سیاست‌های کلان، بهبود تصویر بین‌المللی ایران، همکاری‌های بین‌المللی، و ارتقای کیفیت زندگی در پروژه‌هاست.

در بخش اصلاح قوانین و رفع موانع حقوقی نیازمند شفاف‌سازی قوانین مالکیت زمین با ایجاد سازوکارهای ساده‌تر برای تجمیع املاک و رفع مشکلات حقوقی مربوط به مالکیت در بافت‌های فرسوده، کاهش بروکراسی با تسریع فرآیند صدور مجوزها و شفاف‌سازی قوانین مربوط به تغییر کاربری زمین و ساخت‌وساز و ایجاد نظام حقوقی حمایتی با طراحی ضمانت‌نامه‌های حقوقی برای حفاظت از سرمایه‌گذاران خارجی در برابر اختلافات حقوقی و ریسک‌های ناشی از تغییرات قوانین هستیم.

در بخش ارائه بسته‌های مشوق اقتصادی نیازمند معافیت‌های مالیاتی از طریق اعمال تخفیف‌ها یا معافیت‌های مالیاتی برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن بافت فرسوده، تأمین مالی ارزان‌قیمت از طریق ارائه تسهیلات بانکی با نرخ بهره پایین و تضمین بازگشت سرمایه و پرداخت یارانه به زیرساخت‌ها از طریق حمایت مالی برای بهبود زیرساخت‌های شهری در بافت‌های فرسوده که هزینه سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد، هستیم.پ

در بخش توسعه زیرساخت‌ها و خدمات شهری نیازمند بهبود زیرساخت‌های عمومی از طریق ارتقاء شبکه‌های آب، برق، فاضلاب، و حمل‌ونقل در بافت‌های فرسوده، ایجاد خدمات پشتیبانی از طریق احداث مراکز تجاری، تفریحی، و خدماتی که موجب افزایش ارزش افزوده مناطق و بازدهی سرمایه‌گذاری می‌شود هستیم.

در بخش ایجاد نهادهای تخصصی برای مدیریت پروژه‌ها از طریق تأسیس شرکت‌های مدیریت پروژه از طریق ایجاد شرکت‌های دولتی-خصوصی که نقش واسطه بین دولت، سرمایه‌گذاران خارجی، و جامعه محلی را ایفا کنند و شکل‌گیری کنسرسیوم‌های بین‌المللی از طریق تشویق همکاری شرکت‌های داخلی و خارجی در پروژه‌های بزرگ برای تقسیم ریسک و تسریع روند توسعه هستیم.

در بخش ارتقای امنیت سرمایه‌گذاری از طریق سیاست‌های کلان نیازمند کاهش ریسک اقتصادی از طریق کنترل نوسانات نرخ ارز و ایجاد سازوکارهایی برای تبدیل ارزهای خارجی به ریال با نرخ ثابت، ایجاد صندوق ضمانت سرمایه‌گذاری از طریق تأسیس صندوق‌هایی برای پوشش ریسک‌های ناشی از تحریم‌ها یا عدم بازگشت سرمایه هستیم.

در بخش  بهبود تصویر بین‌المللی ایران نیازمند دیپلماسی اقتصادی با ایجاد ارتباطات بهتر با کشورهای خارجی برای جذب سرمایه‌گذاران و کاهش اثر تحریم‌ها، و برگزاری نمایشگاه‌ها و همایش‌های بین‌المللی با معرفی فرصت‌های سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده و ارائه اطلاعات شفاف به سرمایه‌گذاران خارجی هستیم.

در بخش همکاری‌های بین‌المللی نیازمند ایجاد توافق‌نامه‌های دو یا چندجانبه و تبادل فناوری هستیم. در بخش ایجاد توافق‌نامه‌های دو یا چند جانبه، دولت می‌تواند با کشورهای هدف (به‌ویژه کشورهایی که دارای سرمایه‌گذاران بالقوه در صنعت ساخت‌وساز هستند) توافق‌نامه‌هایی برای تسهیل سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده منعقد کند. این توافق‌نامه‌ها می‌توانند شامل حفاظت از سرمایه‌گذاری، معافیت‌های مالیاتی متقابل یا تسهیل ورود فناوری‌های پیشرفته باشند. و موضوع تبادل فناوری، فراهم کردن بستر استفاده از فناوری‌های پیشرفته در ساخت‌وساز (مانند ساختمان‌سازی مدولار و فناوری‌های پایدار) با همکاری شرکت‌های خارجی می تواند موثر باشد.

در بخش  ارتقای کیفیت زندگی در پروژه‌ها نیازمند طراحی فضای سبز و عمومی با احداث پارک‌ها و فضاهای عمومی برای ارتقای کیفیت زندگی در پروژه‌ها و ساخت مجتمع‌های چندمنظوره با ترکیب مسکونی، تجاری، آموزشی و تفریحی در یک مجموعه برای افزایش جذابیت اقتصادی و اجتماعی هستیم.

در بخش برندسازی و تبلیغات هدفمند نیازمند ایجاد تصویر مثبت از مناطق بافت فرسوده از طریق برندسازی و تبدیل این مناطق به فرصت‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری هستیم که می‌توان از تصاویر، ویدیوها، و گزارش‌های مثبت استفاده کرد. همچنین،  در این بخش تمرکز بر بازارهای خاص نیز مدنظر است که با تبلیغ فرصت‌های سرمایه‌گذاری در کشورهایی که مهاجران یا سرمایه‌گذاران بالقوه دارند، مانند چین، کشورهای حاشیه خلیج فارس، و اروپا می توان اقدام کرد.

در بخش مدیریت اجتماعی و فرهنگی نیازمند حفظ هویت محلی هستیم که در این موضوع با توجه به اهمیت هویت فرهنگی و تاریخی بافت‌های فرسوده، سرمایه‌گذاران باید طرح‌هایی را اجرا کنند که ضمن مدرن‌سازی، هویت محلی را حفظ کند. همچنین جلب مشارکت جامعه محلی با برگزاری جلسات با ساکنان محلی برای کاهش نگرانی‌ها و ایجاد حس همکاری از دیگر اقداماتی است که در این بخش می‌تواند موثر باشد.

در بخش  ایجاد نهادهای پشتیبان نیازمند، شرکت‌های واسطه سرمایه‌گذاری با ایجاد نهادهای تخصصی که به‌عنوان پل بین سرمایه‌گذاران خارجی و دولت عمل کنند. و ایجاد مراکز خدمات سرمایه‌گذاری با دفاتری برای مشاوره و پشتیبانی سرمایه‌گذاران در مراحل مختلف، هستیم.

در بخش اصلاح سیاست‌های زمین و ملک نیازمند تنظیم قوانین جدید زمین با اصلاح سیاست‌های مربوط به مالکیت زمین و انتقال اسناد، به‌ویژه در مناطق بافت فرسوده و ساده‌سازی قوانین مالکیت برای خارجی‌ها با امکان خرید یا اجاره بلندمدت زمین برای سرمایه‌گذاران خارجی هستیم.

در بخش بازاریابی و اطلاع‌رسانی بین‌المللی نیازمند ارائه فرصت‌های سرمایه‌گذاری در نمایشگاه‌های جهانی از طریق شرکت در نمایشگاه‌ها و سمینارهای بین‌المللی برای معرفی فرصت‌های سرمایه‌گذاری و طراحی بسته‌های سرمایه‌گذاری شفاف از طریق ارائه بسته‌های آماده سرمایه‌گذاری شامل اطلاعات مالی، حقوقی و فنی هستیم.

در بخش کاهش موانع اداری نیازمند یکپارچه‌سازی فرآیندها از طریق ایجاد پنجره واحد برای صدور مجوزهای ساختمانی و سایر مجوزها، شفافیت قوانین با ارائه دستورالعمل‌های شفاف و قابل‌فهم برای سرمایه‌گذاران خارجی و در نهایت تسهیل اخذ مجوزهای اقامت از طریق ارائه اقامت موقت یا دائمی به سرمایه‌گذارانی که در این بخش سرمایه‌گذاری می‌کنند، هستیم.

با این توضیحات، اجرای این راهکارها نیازمند همکاری دولت، بخش خصوصی، و نهادهای بین‌المللی است. با کاهش موانع، ارائه مشوق‌های جذاب، و تضمین امنیت سرمایه‌گذاری، می‌توان سرمایه‌گذاران خارجی را به مشارکت در بازسازی بافت‌های فرسوده تشویق کرد و از این طریق به توسعه پایدار شهری دست یافت. با اجرای این اقدامات می‌توان بافت‌های فرسوده را به بستری جذاب برای سرمایه‌گذاری خارجی تبدیل کرد و هم‌زمان توسعه پایدار و ارتقای کیفیت زندگی را محقق ساخت.