لس‌آنجلس چگونه با بحران مسکن مقابله کرد؟
لس‌آنجلس با تغییر قوانین منطقه‌بندی انحصاری خود برای ایجاد مسکن‌های تک‌خانواری در دسامبر ۲۰۲۲، شاهد افزایش چشمگیر مسکن ارزان‌قیمت و مقرون‌به‌صرفه در راستای مقابله با بحران مسکن بود.
Admin1
شهرهای ایالات متحده با کمبود میلیون‌ها واحد مسکونی روبه‌رو هستند. این کمبود در کنار سایر عوامل، به شدت هزینه‌های اجاره و خرید خانه را افزایش می‌دهد. لس‌آنجلس نیز از این قاعده مستثنی نیست. با توجه به اینکه ۷۴ درصد از زمین‌های این شهر به‌طور انحصاری برای خانه‌های تک‌خانواری منطقه‌بندی شده است، ساخت مسکن چندخانواری به بخش بسیار کوچکی از شهر محدود می‌شود و ساخت مسکن‌های جدید مقرون‌به‌صرفه را دشوار می‌کند. از سوی دیگر فرایندهای پیچیده چند ساله تأیید مجوز اغلب امکان‌پذیری این پروژه‌ها را حتی کمتر می‌کند.
پیشرفت پروژه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه
لس‌آنجلس حدود یک‌سال پس از ارائه طرح شهردار شاهد ساخت ۱۶ هزار و ۱۵۰ واحد مقرون‌به‌صرفه بود که بیش از مجموع تعداد واحدهای مقرون‌به‌صرفه تأیید شده در سال‌های ۲۰۲۰، ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲ است. با وجود این موفقیت، پروژه‌های مسکن ارزان‌قیمت پیشنهادی در محله‌های مسکونی تک‌خانواری مرفه متوقف شد و شش ماه پس از امضای فرمان شهردار، شهر قوانین یادشده را مورد بازنگری قرار داد و پروژه‌های برنامه‌ریزی شده برای محله‌های تک‌خانواری را فاقد صلاحیت اعلام کرد.
تغییر قوانین مسکن‌سازی و منطقه‌بندی
شهردار لس‌آنجلس به این ترتیب در دسامبر ۲۰۲۲ با اعلام وضعیت اضطراری برای سرعت بخشیدن به تصویب پروژه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه، رویکردی جدی را در پیش گرفت که امکان تسریع پروژه‌های تثبیت‌شده اجاره را با کاهش مدت‌زمان دریافت مجوزها و معافیت از قوانین منطقه‌بندی برای توسعه‌دهندگان این املاک فراهم می‌آورد.
علاوه بر سرعت بخشیدن به روند صدور مجوز، این پروژه‌ها می‌توانند از مجموعه‌ای از قوانین جایزه تراکم استفاده کنند که به آن‌ها امکان افزودن واحدها و طبقات بیشتری را در زمین‌هایی می‌دهد که در غیر این صورت به‌دلیل کدهای منطقه‌ای مجاز نیستند، آن‌ها حتی می‌توانند الزامات پارکینگ را حذف کنند. لس‌آنجلس پس از آن شاهد ایجاد موجی از برنامه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه بود که توسط توسعه‌دهندگان بخش‌های عمومی و خصوصی نیز ارائه می‌شد.
مسکن مقرون‌به‌صرفه در ایالات متحده به‌طور معمول توسط توسعه‌دهندگانی ساخته می‌شود که با یارانه‌های دولتی کار می‌کنند. برای این نوع پروژه‌ها شکاف مالی بین هزینه ساخت و مبلغ اجاره وجود دارد که معمولاً با ترکیبی از اعتبارات مالیاتی فدرال و ایالتی، کمک‌های بلاعوض شهری و سایر یارانه‌ها پر می‌شود که البته نیاز به این یارانه‌ها پس از ارائه طرح شهردار لس‌آنجلس در سال ۲۰۲۲، در بسیاری از پروژه‌های پیشنهادی صرفاً با ساده‌سازی آن‌ها رفع شد.
تغییر در قوانین مسکن‌سازی مقرون‌به‌صرفه
تغییر ناگهانی در دستورالعمل‌ها، الگوهای موجود تفکیک اقتصادی را تقویت کرد. تحت محدودیت‌های جدید، ۳۲ درصد از پروژه‌های جدید برنامه‌ریزی‌شده در فقیرترین محله‌ها و بیش از ۸۰ درصد از پروژه‌ها در مناطق مرفه‌تر نمی‌توانند پیاده‌سازی شوند. اولین باری نیست که منطقه‌بندی تک‌خانواری در لس‌آنجلس نابرابری‌های اجتماعی را تقویت می‌کند. این شهر مانند بسیاری از شهرهای دیگر ایالات متحده دارای سیاست‌های منطقه‌بندی منسوخ شده است که به‌عنوان مکانیزمی برای احتکار منابع و حذف جوامع به حاشیه رانده شده استفاده می‌کند.
شهرهایی مانند مینیاپولیس و پورتلند برای مبارزه با این مسائل گام‌هایی در جهت حذف محدودیت‌های منطقه‌بندی تک‌خانواری برداشته‌اند. مینیاپولیس به‌طور کلی به این روند پایان داده و اجازه ساخت خانه‌های دو و سه واحدی را در هر محله صادر کرده است. این شهر همچنین قوانین منطقه‌بندی خود را تغییر داد تا تراکم بیشتری در مرکز شهر و امتداد راهروهای ترانزیت ایجاد کند و از معضل الزامات پارکینگ رهایی پیدا کند. تغییرات ایجادشده پس از اصلاحات منطقه‌بندی شهر، مزایای بسیاری برای افزایش قیمت مسکن نشان داد. با این حال پرداختن صرف به عرضه مسکن بدون تمرکز هم‌زمان بر قیمت مناسب کافی نیست.
لس‌آنجلس با دستورالعمل امیدوارکننده شهردار خود ثابت کرد که پتانسیل ارائه هر دو را دارد، اما بررسی شرایط نشان داد که نیازی فوری به اصلاح منطقه‌بندی نیز در این شهر دیده می‌شود. مانند بسیاری دیگر از شهرهای آمریکا، لس‌آنجلس مغرضانه از محله‌های مسکن تک‌خانواری حمایت می‌کند. این مسکن‌ها بر اساس قوانین مخفیانه‌ای مشخص شده‌اند که ریشه در شیوه‌های منطقه‌بندی انحصاری شهر دارند و نیازی فوری به تغییر آن‌ها در شهر دیده می‌شود، چراکه این قوانین در کنار افزایش ناپایداری، مانع ساخت مسکن ارزان‌تر و گسترش جوامع عادلانه می‌شود.
