۱. انحصار زمین: ریشه اصلی بحران مسکن

آمارهای رسمی نشان می‌دهد که انحصار زمین توسط نهادهای دولتی و دلالان، یکی از بزرگ‌ترین موانع حل بحران مسکن در ایران است. سازمان ملی زمین و مسکن، زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی، زمین‌های خالی به اندازه دو برابر کل مساحت مناطق مسکونی کشور در اختیار دارد. این در حالی است که قیمت زمین، بخش اعظم و قابل توجهی از هزینه‌های مسکن را به خود اختصاص می‌دهد؛ به طوری که در سال ۱۴۰۰ شمسی، ۴۷ درصد از کل هزینه‌های مسکن در مناطق شهری مربوط به زمین بوده و این رقم در تهران به ۷۰ درصد رسیده است.

احتکار زمین توسط دلالان و نهادهای دولتی منجر به افزایش بی‌رویه قیمت آن شده است. طی سه دهه گذشته، قیمت زمین در تهران ۳,۴۴۷ برابر افزایش یافته است و شاید در بندرعباس هم تقریباً وضعیت بهتری حاکم نبوده باشد. این افزایش قیمت، قدرت خرید مسکن را به شدت کاهش داده و زمان لازم برای خانه‌دار شدن را به طور متوسط در شهرهای کوچک ۴۸ سال و در تهران ۱۵۰ سال رسانده است که این به معنای نداشتن یک مسکن مناسب برای زندگی تا پس از مرگ است.

۲. تبعات منفی انحصار زمین

انحصار زمین تبعات منفی متعددی در ابعاد مختلف زندگی شهروندان و جامعه دارد که در زیر به ۱۰ مورد از آن‌ها اشاره می‌شود:

۱٫ افزایش قیمت مسکن: انحصار زمین باعث افزایش قیمت مسکن و غیرقابل دسترس شدن آن برای بسیاری از اقشار جامعه شده است.

۲٫ کاهش قدرت خرید: افزایش قیمت مسکن، قدرت خرید خانوارها را کاهش داده و آن‌ها را مجبور به صرف بخش زیادی از درآمد خود برای تأمین مسکن می‌کند. هزینه مسکن اکنون ۴۲.۴ درصد از کل هزینه‌های خانوارهای شهری در سطح کشور و ۵۵.۸ درصد در تهران را شامل می‌شود.

۳٫ افزایش اجاره‌بها: افزایش قیمت مسکن، اجاره‌بها را نیز افزایش داده و فشار مضاعفی بر مستأجران وارد می‌کند.

۴٫ حاشیه‌نشینی: ناتوانی در تأمین مسکن مناسب در شهرها، بسیاری از افراد را مجبور به مهاجرت به حاشیه شهرها و سکونت در مناطق غیررسمی کرده است.

۵٫ کاهش کیفیت زندگی: زندگی در آپارتمان‌های کوچک و متراکم، کیفیت زندگی شهروندان را کاهش داده و منجر به بروز مشکلات روحی و روانی می‌شود.

۶٫ کاهش نرخ فرزندآوری: کوچک شدن خانه‌ها و نامناسب بودن آن‌ها برای پرورش فرزند، نرخ فرزندآوری را کاهش داده و به بحران جمعیتی دامن می‌زند.

۷٫ افزایش ترافیک و آلودگی هوا: تراکم جمعیت در شهرها، ترافیک و آلودگی هوا را افزایش داده و سلامت شهروندان را به خطر می‌اندازد.

۸٫ کاهش امنیت اجتماعی: افزایش نابرابری و مشکلات اقتصادی ناشی از گرانی مسکن، امنیت اجتماعی را به خطر می‌اندازد و زمینه را برای بروز جرایم و آسیب‌های اجتماعی فراهم می‌کند.

۹٫ عدم توسعه متوازن شهرها: انحصار زمین، توسعه شهرها را به صورت عمودی و متراکم درآورده و از گسترش افقی آن‌ها جلوگیری کرده است.

۱۰٫ رکود اقتصادی: بحران مسکن، بخش‌های دیگر اقتصادی را نیز تحت تأثیر قرار داده و منجر به رکود اقتصادی می‌شود.

۳. آثار منفی آپارتمان‌سازی

توسعه عمودی شهرها و آپارتمان‌سازی، به عنوان راه حلی برای کمبود مسکن، مشکلات متعددی را به همراه داشته است:

* کاهش تعاملات اجتماعی: زندگی در آپارتمان‌ها، تعاملات اجتماعی و روابط همسایگی را کاهش داده و احساس انزوا را در بین ساکنان افزایش می‌دهد.

* ناامنی و عدم حفظ حریم خصوصی: آپارتمان‌ها به دلیل نزدیکی واحدها به یکدیگر، حریم خصوصی افراد را کاهش داده و احساس ناامنی را افزایش می‌دهند.

* مشکلات روانی: زندگی در فضاهای کوچک و محدود آپارتمانی، به ویژه برای کودکان و سالمندان، مشکلات روانی متعددی را به همراه دارد.

* عدم تناسب با فرهنگ ایرانی-اسلامی: الگوی آپارتمان‌سازی با فرهنگ ایرانی-اسلامی که بر اهمیت حریم خصوصی و روابط خانوادگی تأکید دارد، همخوانی ندارد و تبعات منفی هم دارد.

۴. مزایای توسعه مسکن ویلایی

در مقابل رویکرد توسعه عمودی، توسعه افقی شهرها و ساخت خانه‌های ویلایی مزایای متعددی دارد:

* کاهش قیمت مسکن: توسعه افقی و عرضه بیشتر زمین، قیمت مسکن را کاهش داده و آن را برای اقشار بیشتری از جامعه قابل دسترس می‌سازد.

* افزایش کیفیت زندگی: خانه‌های ویلایی با داشتن حیاط و فضای باز، کیفیت زندگی ساکنان را افزایش داده و امکان تعاملات اجتماعی و فعالیت‌های تفریحی را فراهم می‌کنند.

* تناسب با فرهنگ ایرانی-اسلامی: الگوی خانه‌سازی ویلایی با فرهنگ ایرانی-اسلامی که بر اهمیت حریم خصوصی و روابط خانوادگی تأکید دارد، همخوانی بیشتری دارد.

*تسریع در ساخت و ساز: خانه‌های ویلایی را می‌توان سریع‌تر و با هزینه کمتری نسبت به آپارتمان‌ها ساخت.

* رونق اقتصادی: توسعه مسکن ویلایی، بخش‌های مختلف اقتصادی را به حرکت درآورده و اشتغال‌زایی را به همراه دارد.

۵. نقش و وظایف مجلس شورای اسلامی

مجلس شورای اسلامی به عنوان نهاد قانون‌گذاری کشور، نقش مهمی در حل بحران مسکن دارد. برخی از کارهایی که توسط مجلس قایل انجام است عبارتند از:

* تصویب قوانین مؤثر: مجلس باید با تصویب قوانین کارآمد و جامع، زمینه را برای شکستن انحصار زمین، تسهیل عرضه زمین و توسعه مسکن ویلایی فراهم کند. قانون جهش تولید مسکن که توسط مجلس تصویب شده است، نمونه‌ای از این اقدامات است.

* نظارت بر عملکرد دولت: مجلس باید بر عملکرد دولت و نهادهای اجرایی در زمینه مسکن نظارت کرده و آن‌ها را ملزم به اجرای صحیح قوانین و سیاست‌ها کند.

* اصلاح قوانین و مقررات: مجلس باید قوانین و مقررات دست و پاگیر و موانع پیش روی تولید مسکن را اصلاح نماید.

* حمایت از تولیدکنندگان مسکن: مجلس می‌تواند با ارائه تسهیلات و مشوق‌های قانونی، از تولیدکنندگان مسکن حمایت کرده و زمینه را برای افزایش تولید مسکن فراهم کند.

* تخصیص بودجه مناسب: مجلس باید بودجه مناسبی را برای بخش مسکن در نظر گرفته و بر نحوه هزینه کرد آن نظارت کند.

۶. راهکارهای پیشنهادی برای حل بحران مسکن و خروج از وضعیت فعلی، لازم است اقدامات زیر به صورت جدی در دستور کار قرار گیرد:

* شکستن انحصار زمین: دولت باید با عرضه زمین‌های تحت اختیار خود و جلوگیری از احتکار زمین توسط دلالان، انحصار زمین را بشکند.

* توسعه افقی شهرها: سیاست توسعه عمودی شهرها باید متوقف شده و توسعه افقی و ساخت خانه‌های ویلایی در دستور کار قرار گیرد.

* تسهیل ساخت و ساز توسط مردم: دولت باید با ارائه تسهیلات و واگذاری زمین، زمینه را برای ساخت مسکن توسط خود مردم فراهم کند.
* کنترل سوداگری زمین: سازوکارهایی برای جلوگیری از سوداگری زمین و تبدیل آن به کالای سرمایه‌ای اندیشیده شود.

* اصلاح قوانین و مقررات: قوانین و مقررات مربوط به زمین و مسکن باید به گونه‌ای اصلاح شوند که زمینه را برای عرضه بیشتر زمین و کاهش قیمت مسکن فراهم کنند.

لزوم ‌اقدام‌فوری

انحصار زمین توسط دولت و نهادهای وابسته، عامل اصلی بحران مسکن در ایران است. تداوم این وضعیت، تبعات منفی متعددی برای جامعه، اقتصاد و زندگی شهروندان به همراه داشته و خواهد داشت. برای حل این بحران، لازم است انحصار زمین شکسته و رویکرد فعلی یعنی توسعه عمودی و آپارتمان‌سازی تغییر کرده و توسعه افقی شهرها و ساخت خانه‌های ویلایی در دستور کار قرار گیرد.

دولت باید با شکستن انحصار زمین، تسهیل ساخت و ساز توسط مردم و اصلاح قوانین و مقررات، زمینه را برای دسترسی عادلانه همه شهروندان به مسکن مناسب فراهم کند که این ضمن برداشتن فشارهای شدید اجتماعی از دوش مردم، در نهایت منجر به افزایش سرمایه اجتماعی دولت و موفقیت بیشتر آن در اجرای برنامه‌های خود در توسعه کشور خواهد شد.