هیچ شهر توسعه‌یافته‌ای به اندازه وین، پایتخت اتریش، برای محافظت از ساکنان در برابر کالایی شدن مسکن تلاش نکرده است. ۴۳ درصد از کل مسکن این شهر از بازار جدا شده است، به این معنی که قیمت‌های اجاره منعکس‌کننده هزینه‌ها یا نرخ‌های تعیین‌شده توسط قانون است و تحت‌تأثیر بهایی که بازار تحمیل یا هر شخص برای اجاره دادن خانه خود تعیین می‌کند، قرار ندارد. دولت محلی وین همچنین به واحدهای مقرون‌به‌صرفه برای طیف وسیع و گوناگونی از درآمدها یارانه ارائه می‌دهد.

دوسوم مسکن‌های اجاره‌ای پایتخت اتریش تحت پوشش کنترل اجاره‌بها توسط دولت است و مستأجران از حمایت‌های عادلانه‌ای برای تخلیه ملک برخوردار هستند. همراهی این مقررات با عرضه کافی مسکن، سطح ثباتی را به مستأجران می‌دهد که قابل مقایسه با هیچ نقطه دیگری از جهان نیست، بنابراین ۸۰ درصد از کل خانوارها در وین اجاره را به خرید خانه ترجیح می‌دهند.

سیاست‌های وین در زمینه مسکن

وین در مهار میل به مالکیت مسکن بسیار موفق عمل کرده و این اقدام را با کاهش قیمت زمین از طریق تغییر منطقه و کنترل اجاره انجام داده است. به‌طور کلی ذی‌نفعان این سیاست‌ها، انجمن‌های مسکن با سود محدود هستند که طی چهار دهه گذشته سالانه بین سه تا پنج هزار واحد ساخته‌اند.

امروزه مسکن با سود محدود نیمی از مسکن اجتماعی وین را تشکیل می‌دهد و انجمن‌های یادشده به دریافت اجاره‌بهایی محدود هستند که منعکس‌کننده هزینه‌ها باشد. سرمایه‌گذاران شامل بانک‌ها و صندوق‌های بیمه نیز برای کمک به تأمین مالی مراحل اولیه ساخت مسکن‌های جدید، سهام این انجمن‌ها را خریداری و سود سالانه پایینی به آن‌ها پرداخت می‌کنند. هرگونه سود فراتر از آن باید دوباره در ساخت مسکن اجتماعی جدید سرمایه‌گذاری شود.

این روند یک جریان چرخشی از تأمین مالی برای مسکن اجتماعی ایجاد می‌کند. هزینه اصلی وین برای مسکن اکنون شامل تأمین مالی کم‌هزینه برای ساخت‌وساز است که مقایسه آن با عملکرد مالکان آمریکایی با پرداخت وام مسکن ثابت به‌طور واضحی کارآمد بودن آن را نشان می‌دهد.

تفاوت اصلی این است که وین یارانه ساخت‌وساز، اما ایالات متحده یارانه مردم را در اولویت قرار می‌دهد که مدل اول بر عرضه و مدل دیگر بر تقاضا تمرکز دارد. سیاست وین یک واقعیت اقتصادی اساسی را نشان می‌دهد؛ اینکه عرضه کافی مسکن اجتماعی جایگزین بازاری است که در آن انواع مسکن رشد پیدا می‌کند، چراکه مارپیچ ارزش‌گذاری بیش‌ازحد مسکن در جهان که صاحبان خانه را ثروتمند و مستأجران را به شدت فقیر می‌کند، وین را به این نتیجه رسانده است که تنها اقدامی رادیکالی می‌تواند بحران مسکن جاری در جهان را حل کند.

مشکل پایدار مسکن در ایالات متحده

مشکل مسکن در ایالات متحده این است که از آن به‌عنوان وسیله‌ای برای سرمایه‌گذاری و ایجاد ثروت استفاده می‌شود،؛ کسب ثروت با مقرون‌به‌صرفه بودن سازگار نیست و بحران مسکن ایالات متحده گواه این امر است.

دولت ایالات متحده به شدت در بازار مسکن مداخله می‌کند، اما این مداخله یک سیستم دو لایه است که شامل حمایت سخاوتمندانه از صاحبان خانه‌های مرفه و حمایت به‌طور عمد ناکافی از خانواده‌های کم‌درآمد می‌شود. در سال ۲۰۱۷، ایالات متحده ۱۵۵ میلیارد دلار برای معافیت‌های مالیاتی به صاحبان خانه و سرمایه‌گذاران در مسکن اجاره‌ای و اوراق قرضه با درآمد وام مسکن اعطا کرد که بیش از سه برابر ۵۰ میلیارد دلاری است که برای مسکن ارزان‌قیمت هزینه شده است.

در واقع در بسیاری از شهرهای ایالات متحده، سرانه هزینه‌های عمومی برای مسکن و یارانه‌های توسعه اجتماعی بسیار بالاتر از وین است، اما این پول چه از طریق مشارکت‌های ناکارآمد خصوصی-دولتی هم‌چون اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد یا از طریق کوپن‌های مشکوک‌تر از همه، از طریق یارانه دادن به صاحبان خانه به‌عنوان افرادی با کمترین نیاز به این پول، به‌طور واضح به اشتباه خرج می‌شود. این حجم از یارانه‌های مربوط به تقاضا هم‌چون کوپن بدهی و کمبود عرضه، قیمت‌ها را افزایش می‌دهد، برای دولت هزینه بیشتری دارد و سود خالصی را وارد جیب صاحب‌خانه‌ها می‌کند.

موفقیت برنامه مسکن‌های اجتماعی در وین

توسعه مسکن اجتماعی هزینه اولیه بالایی برای دولت وین دارد، اما این بخش اکنون خودپایدار است، تا آنجا که تنها یک درصد از حقوق ساکنان صرف آن می‌شود. مسکن اجتماعی همچنین موجب کاهش اجاره‌بها در بازار خصوصی تا پنج درصد می‌شود.

تأمین مالی مستقیم ساخت‌وساز عمومی منظم و با سود محدود تنها راه کاهش سفته‌بازی و محافظت در برابر هزینه‌های فزاینده مسکن به شمار می‌رود. در سال ۲۰۲۰، نیویورک و کالیفرنیا به ترتیب ۳۷۷ و ۲۴۸ دلار به ازای هر نفر برای توسعه مسکن هزینه کردند، در حالی که این هزینه در وین تنها ۱۲۴ دلار بود. به‌طور تقریبی نیمی از هزینه‌های وین صرف تأمین مالی با بهره پایین است که بازپرداخت و سپس دوباره قرض داده می‌شود.

یکی از بزرگ‌ترین موانع برای ساخت مسکن مناسب، افزایش هزینه زمین شهری است. از آنجا که کنترل اجاره، توسعه خصوصی ساختمان‌های استیجاری را از بین می‌برد، در وین مالکان برای مدتی از بازار زمین شهری حذف شدند، در نتیجه قیمت‌ها در نهایت کاهش پیدا کرد و شهر این امکان را پیدا کرد که زمین‌ها را با قیمت بسیار پایین‌تری خریداری کند. در اغلب موارد نیز تنها خریدار بازار، دولت بود.

هزینه‌های سنگین زمین و رانت‌خوارانی که ثروت هنگفتی را با سفته‌بازی منفعلانه زمین به دست می‌آورند و نه توسعه‌دهندگان، صاحبان خانه و مقامات دولتی، عاملان اصلی ایجاد بحران مسکن هستند، در نهایت تنها راه‌حل برای بحران مسکن در ایالات متحده، حذف سفته‌بازی در بازار املاک و مستغلات و گسترش سهام مسکن اجتماعی، همچنین تعیین مالیات بر ارزش زمین است.