طبق قانون فعلی، اسناد غیررسمی همچون قولنامه در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمی‌شود که مشکلاتی همچون نبود امکان بازیابی اطلاعات، امکان سرقت یا در واقع از بین رفتن آن را به‌وجود آورده است؛ البته باید توجه داشته باشیم که اسناد غیررسمی، به دلیل ثبت نشدن، شرایطی همچون فرار مالیاتی، جعل، کلاهبرداری و زمین‌خواری را فراهم آورده است.

سال ۱۳۹۵ طرحی با عنوان «ارتقای اعتبار اسناد رسمی» در مجلس دهم مطرح شد و در اواخر آن دوره این طرح با عنوان «اعتباردهی به اسناد رسمی، عدم اعتباردهی به اسناد عادی» و در نهایت اردیبهشت‌ماه ۹۹ با عنوان «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به تصویب رسید و برای سیر مراحل قانونی به شورای نگهبان رفت.

در مجموع، پس از پنج مرتبه رفت و آمد میان مجلس و شورای نگهبان برای اصلاح قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، در آخرین اصلاح (دی‌ماه ۱۴۰۱ از سوی مجلس) از سوی شورای نگهبان مغایر با قانون اساسی تشخیص داده شد و پای مجمع تشخیص مصلحت نظام را به خود باز کرد.

در حال حاضر طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» همچنان برای بررسی در مجمع به‌سر می‌برد و در پی این بلاتکلیفی با اعتراض مجلس و دولت با این منطق مواجه است که ازدیاد معامله‌های غیررسمی در قالب قولنامه که تأیید شرعی عرفی و قانونی را نیز به همراه داشته، موجب به‌وجودآمدن پرونده‌های قضائی بسیار در حوزه اراضی و املاک طی این سال‌ها شده است.

حسین‌علی حاجی‌دلیگانی، نماینده شاهین‌شهر و میمه در مجلس شورای اسلامی به‌تازگی در اظهارنظری تاکید کرده است: «اگر سندهای غیررسمی و قولنامه‌ای باطل نشود و بی‌اعتبار نباشد، هیچ امنیتی در خصوص مالکیت مردم در کشور وجود ندارد. با وجود اسناد غیررسمی افراد سودجو سندهای مردم را زیر سوال می‌برند و افراد مطمئن نیستند که خانه و زمینشان تا چه زمانی به رسمیت شناخته می‌شود، بنابراین انتظار می‌رود با توجه به این ضرورت، همچنین فرمایشات مقام معظم رهبری که برای همه فصل‌الخطاب است، این موضوع با جدیت بیشتری بررسی شود. از طرفی، نظر مجلس نیز در این رابطه با آن مورد توجه قرار گیرد و طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باید هر چه زودتر به نتیجه برسد.»

همچنین مهدی طغیانی، نماینده مردم اصفهان در مجلس شورای اسلامی و سخنگوی کمیسیون اقتصادی مجلس با اشاره به تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۹ می‌گوید: «از سال ۹۹ تاکنون این قانون مهم تعیین‌تکلیف نشده است در حالی که ثبت اسناد رسمی اموال غیرمنقول قانون کشور است و باید تعیین تکلیف شود؛ این تذکر قانون اساسی را به چه زبانی باید به دوستان در مجمع تشخیص مصلحت نظام بدهیم؟»

اصفهان یکی از شهرهایی است که با مشکل ثبت نشدن اسناد غیررسمی دست‌وپنجه نرم می‌کند و شهروندان، خواسته یا ناخواسته با این مشکل روبه‌رو می‌شوند، اما با لازم‌الاجرا شدن طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بستر شفاف‌سازی و مبارزه با فساد و رانت در کشور فراهم خواهد شد و از طرفی اجرای غلط آن نیز می‌تواند موجب ایجاد بی‌عدالتی و نارضایتی عموم مردم نسبت به نظام جمهوری اسلامی جمهوری شود.

نیمی از پرونده‌های قضائی کشور را معاملات عادی غیررسمی تشکیل می‌دهد

عبدالرسول جان‌نثاری، مشاور کمیسیون عمران، معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر اصفهان و مسئول سازمان دیده‌بان شفافیت و عدالت در اصفهان در این باره به خبرنگار ایمنا می‌گوید: آنچه که مورد قبول عامه مردم و مسئولان نظام است، معاملاتی که بدون حضور در دفتر رسمی بین تعامل‌کنندگان انجام می‌شود، از عوامل مهم ایجاد پرونده قضائی، جعل، زمین‌خواری، فروش یک ملک به چند نفر و فرار از دین و سایر مشکلات و آسیب‌ها است، به‌نحوی که تشکیل حداقل ۵۰ درصد پرونده‌های حقوقی در کشور ریشه در معاملات عادی غیررسمی دارد.

وی با بیان اینکه انجام معامله از طریق اسناد غیررسمی منجر به فسادهای گسترده‌ای در سطح کشور شده است، می‌افزاید: به‌عنوان مثال یکی از اتفاقات پرتکراری که در معاملات از طریق اسناد غیررسمی رخ داده، فروش یک ملک به چندین نفر است و پرواضح است که این اتفاق، کلاهبرداری محسوب می‌شود و تبعات اقتصادی و اجتماعی زیادی به همراه دارد و افراد زیادی را درگیر خواهد کرد.

مشاور کمیسیون عمران، معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر اصفهان خاطرنشان می‌کند: پرونده‌های متعددی داریم که فقط در یکی از آن‌ها دو هزار نفر گرفتار شده‌اند، بنابراین حذف معاملات از طریق اسناد غیررسمی، گام مهمی در راستای احیای حق مردم و جلوگیری از سوءاستفاده شیادان خواهد بود.

وی اضافه می‌کند: بنابراین در راستای رفع این دسته از مشکلات، طرحی توسط نمایندگان مجلس شورای اسلامی با عنوان «ارتقای اعتبار اسناد رسمی» سیزدهم دی‌ماه ۹۵ در مجلس شورای اسلامی تنظیم شده است و هدف آن، الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و حذف امکان معامله از طریق اسناد غیررسمی است.

جان‌نثاری تاکید کرد: طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی سی‌ویکم اردیبهشت‌ماه ۹۹ با عنوان «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، اما توسط شورای نگهبان با طرح چند ایراد رد شد و دوباره ششم تیرماه ۱۴۰۰، با رفع ایرادات مطرح‌شده، به تصویب مجلس رسید، اما بازهم توسط شورای نگهبان مورد قبول واقع نشد.

وی با بیان اینکه این اتفاق و رفت و برگشت بین مجلس و شورای نگهبان تا پنج مرحله ادامه پیدا کرد و در نهایت، بخش‌هایی از مصوبه اصلاحی مجلس ششم دی‌ماه ۱۴۰۱، طبق اصل ۱۱۲ قانون اساسی مغایر با قانون اساسی تشخیص داده شد، اضافه می‌کند: این اختلاف میان مجلس و شورای نگهبان پای مجمع مصلحت نظام را به موضوع باز کرد و این مجمع مأمور بررسی این طرح شد.

با توجه به تأکیدات مقام معظم رهبری مبنی بر رفع تعیین تکلیف سریع این قانون، باید اشکالات احتمالی آن رفع و ابلاغ شود.

مسئول سازمان دیده‌بان شفافیت و عدالت در اصفهان ادامه می‌دهد: رهبر معظم انقلاب نیز در دیدار رئیس و مدیران ارشد قوه قضائیه، معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را از منشأ بزرگ فساد دانستند و تاکید کردند باید از اینگونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی وجود دارد، مصلحت قطعی کشور و نظام تصویب نهایی این قانون است.

وی با بیان اینکه در حال حاضر با توجه به تأکیدات مقام معظم رهبری مبنی بر رفع تعیین تکلیف سریع این قانون، باید اشکالات احتمالی آن رفع و ابلاغ شود، اضافه می‌کند: به‌رغم نقاط قوت فراوان طرح، اشکالات جدی نیز وجود دارد که می‌تواند منجر به بحران‌های اجتماعی و اقتصادی شود.

جان‌نثاری تاکید کرد: از طرف دیگر نگرانی‌هایی وجود دارد که این طرح به سرنوشت بعضی از قوانین خوب دیگر که تاکنون اجرا نشده یا به‌صورت ناقص یا با شیب خیلی ملایم در دست اجرا است، دچار شود که از آن جمله می‌توان به قانون پیش‌فروش ساختمان و قانون کاداستر (حدنگار) اشاره کرد.

وی ادامه می‌دهد: در کشور قوانین خوبی وجود داشته است که با اجرای غلط یا قرارگیری بین دستگاه‌های مرتبط، موجب ایجاد نارضایتی بین مردم شده است، بنابراین نگرانی‌های نیز از این باب وجود دارد که دولت دنبال تسلط بیشتر بر امور مردم است، تا اینکه مشکل آن‌ها را رفع کند.

مشاور کمیسیون عمران، معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر اصفهان اضافه می‌کند: هنوز زیرساخت‌های لازم برای اجرای طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول فراهم نیست و الزام مردم به انجام معامله به‌صورت رسمی با حضور در دفاتر ثبت اسناد وقتی امکان‌پذیر است که تمام املاک، دارای سند رسمی باشد یا در فرصت کمی در اختیار مالکان قرار گیرد، بنابراین با توجه به اینکه قسمتی از املاک کشور سند رسمی ندارد، مالکان به‌ناچار مجبور هستند به صورت قولنامه‌ای خرید و فروش انجام دهند.

اینقدر عجله برای چیست؟

وی با بیان اینکه برای ارائه سند به زمین‌های بدون سند، سال ۱۳۹۳ قانون جامع حدنگار کشور (کاداستر) به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و به‌رغم اینکه در این قانون به دستگاه‌های اجرایی تکلیف شده بود، ظرف مدت پنج سال تمام اراضی و املاک کشور باید دارای سند حدنگار شود، اما آخرین آمار ارائه شده توسط مسئولان از تأخیر نامتعارف و روند اجرایی نامطلوب در اجرای این قانون دارد، هر چند که مهلت مقرر قانونی دوازدهم تیرماه ۱۳۹۸ بوده، است اما در قسمت‌های مختلف مانند زمین‌های ملی، کشاورزی و مسکونی نیز از برنامه خیلی عقب هستیم تا حدی که در بعضی از استان‌ها تا ۵۰ درصد پیشرفت هم نداشته‌ایم، تصریح می‌کند: آیا در این شرایط می‌توان به مردم تکلیف کرد که معاملات خود را رسمی کنند و اگر این اقدام را انجام ندهد، معاملات آنها باطل است و از حقوق مالکانه محروم خواهند شد؟ وقتی که مراحل صدور یک سند طولانی و فوق‌العاده درگیر بوروکراسی اداری است، اینقدر عجله برای چیست؟

جان‌نثاری با بیان اینکه طرح الزام به ثبت با رویکرد تنبیهی نوشته شده است، در صورتی که باید با رویکرد تشویقی تنظیم شده باشد، تاکید می‌کند: در ماده «۱» طرح الزام به ثبت رسمی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است که تا یک سال بعد از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را برای ثبت ادعاهای مالکیت اموال غیرمنقول ایجاد کند تا افراد مستندات مربوط به املاکی را که تا قبل از راه‌اندازی سامانه مذکور معامله کرده‌اند و همچنان سند رسمی ندارد را در آن درج کنند.

وی خاطرنشان می‌کند: در این میان رویکردی که طرح الزام به ثبت رسمی معاملات در نظر دارد تا مردم را در اجرای قانون با خود همراه کند، یک رویکرد تنبیهی و به این صورت است که اگر پس از تاریخ راه‌اندازی سامانه ادعای مالکیت، افراد دوباره از طریق اسناد غیررسمی معامله انجام دهند، یا حتی معاملاتی که قبل از تصویب این طرح انجام داده‌اند را در سامانه مذکور ثبت رسمی نکنند، این معاملات باطل خواهند شد و حتی اگر بعد از تصویب این طرح، افراد در گرفتن گواهی‌های قانونی لازم از مراجع مربوطه برای ثبت رسمی معاملات دچار مشکل می‌شوند.

در کشور ما تجربه تلخ راه‌اندازی نشدن یا قطع و وصل سامانه‌ها زیاد بوده است، بنابراین این مشکل در بحث املاک، دارای تبعات حقوقی بسیار سنگینی خواهد بود.

مشاور کمیسیون عمران، معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر اصفهان تاکید می‌کند: البته تجربه اجرایی نشدن قانون پیش فروش ساختمان، مصوب ۱۳۸۹ و تجربه همراهی نکردن ۹۰ درصد از خانوارها برای ثبت‌نام در سامانه ملی املاک و اسکان که در قانون مالیات بر خانه‌های خالی بیان شده بود، نشان می‌دهد که ضمانت اجرای تنبیهی به تنهایی قادر به همراه‌سازی اکثریت مردم نیست و با شکست همراه خواهد بود، بنابراین پیشنهاد می‌شود سیاست‌های تشویقی مانند تخفیف در هزینه‌های نقل و انتقال برای افرادی که زودتر اقدام می‌کنند در نظر گرفته شود.

وی با بیان اینکه اطلاع نداشتن شهروندان از نحوه اجرای طرح، مساوی با ابطال معامله است، تاکید می‌کند: در ماده «۱» طرح الزام به ثبت رسمی معاملات، با صراحت بیان شده است که اگر معامله‌ای بلافاصله بعد از راه‌اندازی سامانه ثبت ادعای مالکیت به صورت عادی انجام شود، باطل است یعنی حتی اطلاع نداشتن مردم از اینکه چه زمانی این سامانه راه‌اندازی شده و در دسترس قرار گرفته است، منجر به ابطال معاملات آن‌ها خواهد شد، بنابراین اگر مجری این طرح در اطلاع‌رسانی به مردم ضعیف عمل کند یا حتی در صورتی که سامانه دچار مشکل شود، معاملات مردم باطل خواهد شد.

جان‌نثاری تاکید می‌کند: در کشور ما تجربه تلخ راه‌اندازی نشدن یا قطع و وصل سامانه‌ها زیاد بوده است، بنابراین این مشکل در بحث املاک، دارای تبعات حقوقی بسیار سنگینی خواهد بود؛ از طرف دیگر بی‌اطلاعی و در نتیجه همراهی نکردن مردم با طرح الزام به ثبت رسمی موجب می‌شود تا همچنان معاملات از طریق اسناد غیررسمی بین آن‌ها انجام شود و به دلیل اینکه طبق این طرح اینگونه معاملات فاقد اعتبار و ارزش است، کل معاملات انجام شده باطل و در نتیجه پرونده‌های شکایت زیادی در قوه قضائیه تشکیل و مشکلات متعددی برای مردم و حاکمیت ایجاد می‌شود و در نتیجه طرح الزام به ثبت، منجر به شکست و توقف اجرای آن خواهد شد.

طرح الزام به ثبت سند نباید رویکرد درآمدزایی برای دولت داشته باشد

جان‌نثاری اضافه می‌کند: رویکرد دولت به طرح الزام ثبت سند نباید رویکرد درآمدزایی باشد، بلکه بیشتر باید به رفع مشکل مردم فکر باشد.

وی خاطرنشان می‌کند: آنچه که رهبری روی آن تاکید فرمودند و آن‌را مصلحت کشور دانستند، رفع مشکلات مردم در حوزه معاملات رسمی بوده است، اما در حالی که جای بسی تعجب دارد، مسئولان و دستگاه‌های مرتبط همچون سازمان ثبت، سیستم قضائی و کمتر از مسئولان سیستم اقتصادی، پیگیر حل موضوع هستند آیا مردم فکر نمی‌کنند که دولت بیشتر از آنکه به فکر آن‌ها باشد، در فکر جذب در آمد برای خود است؟

یکی از عللی که بسیاری از واحدهای مسکونی نمی‌تواند سند دریافت کند، مشکلات موجود در حوزه شهرداری‌ها است که برای تسهیل در این فرایند، شهرداری مکلف به تسهیل کار مردم شد و بند «ت» تبصره ۶ قانون بودجه ۱۴۰۲ کشور از طرح‌های خوب در این حوزه بوده است.

مشاور کمیسیون عمران، شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر اصفهان ادامه می‌دهد: بهتر است حاکمیت حساب توده مردم را از بنگاه‌های اقتصادی، بانک‌ها و سایر موارد که از ثبت نکردن املاک بهره اقتصادی می‌برند، جدا کند و برای این سیستم‌های فاسد، ضوابط سخت‌گیرانه‌تری را تنظیم کند، زیرا در این طرح هیچ فرقی بین یک فرد روستایی که یک واحد مسکونی را معامله می‌کند با کسی که چند هزار واحد مسکونی را کتمان می‌کند، گذاشته نشده است.

وی تاکید می‌کند: یکی از عللی که بسیاری از واحدهای مسکونی نمی‌تواند سند دریافت کند، مشکلات موجود در حوزه شهرداری‌ها است که برای تسهیل در این فرایند، شهرداری مکلف به تسهیل کار مردم شد و بند «ت» تبصره ۶ قانون بودجه ۱۴۰۲ کشور از طرح‌های خوب در این حوزه بوده است.

جان‌نثاری اظهار می‌کند: قوه قضائیه باید ترک فعل‌های مرتبط با قانون را به صورت مؤثر و پیوسته رصد کند و برخوردی قاطع و بدون اغماض داشته باشد که امیدواریم این قانون که در حال تأیید نهایی در مجمع تشخیص مصلحت نظام است، به‌صورت دقیق مورد بررسی و اصلاح قرار گیرد تا شاهد نتایج مثبت آن در سطح جامعه باشیم.