یکی از چالش‌های مدیریت شهری پدیده سکونتگاه‌های غیررسمی در بیشتر شهرهای بزرگ و متوسط کشور است که این چالش همواره با مشکلاتی از جمله فقدان سند مالکیت رسمی و محرومیت از خدمات و زیرساخت‌های شهری روبه‌رو بوده است.

از دیگر مشکلات این سکونتگاه‌ها غیررسمی، قولنامه‌ای و تصرفی بودن آن‌ها است که طبق گزارش‌ها ارائه شده در سال گذشته کمتر از ۱۰ درصد این اراضی تصرفی است، حال دولت برای ساماندهیه این موضوع در سال جاری یک مهلت سه ماهه برای سنددار کردن زمین‌های تصرف شده در سکونتگاه‌های غیررسمی به صاحبان آنان داده است که به نظر می‌رسد این مهلت سه ماهه نسبت به وسعت این مناطق بسیار کم خواهد بود و تاکنون اطلاعیه‌ای در خصوص تمدید آن منتشر نشده است.

مهلت ۳ ماهه دولت برای سنددار کردن سکونتگاه‌های غیررسمی

در همین راستا محمد آئینی، مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران با اشاره به برنامه دولت برای سنددار کردن زمین‌های تصرف شده توسط مردم در سکونتگاه‌های غیررسمی اظهار کرد: در حال حاضر ۳۰ درصد این زمین‌ها سند دارد و ۷۰ درصد فاقد سند است که بخشی از این ۷۰ درصد تصرفی است.

وی همچنین اضافه کرد: صدور سند برای زمین‌هایی است که تا پیش از تاریخ ۰۱/‏۰۱/‏۱۳۹۴ ساخت‌وساز در آن‌ها انجام شده است. از این تاریخ به بعد یگان حفاظتی سازمان ملی زمین و مسکن راه‌اندازی شد که از تصرف اراضی دولتی جلوگیری به عمل می‌آورد.

ساماندهی املاک / اجرایی شدن برنامه‌های دولت

مجید گودرزی، کارشناس مسکن نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا درباره سکونتگاه‌های غیررسمی اظهار می‌کند: از دلایلی که بخش املاک کشور باید ساماندهی شود این است که املاک با چالش بزرگی به نام قراردادهای غیررسمی که ریشه تاریخی دارد مواجه است، متأسفانه این موضوع موجب شده است دولت نتواند بسیاری از برنامه‌های خود را جلو ببرد و بخش بزرگی از پرونده‌های قضائی نیز مربوط به این حوزه است و چه بسا یک ملک چندین بار به چندین نفر بدون آنکه در جایی ثبت شود، فروخته شده است.

وی اضافه می‌کند: در دیدار اخیری که مقام معظم رهبری با مسئولان قضائی کشور داشته‌اند ایشان تاکید بسیاری بر این موضوع داشتند، بخش مهمی از قراردادهای غیررسمی مباحث فقهی آن بوده که مطابق آنچه در فقه آمده است اگر قراردادی بین دو شخص با حضور شاهد انجام شود آن قرارداد معتبر خواهد بود، اما از طرفی به گفته حجت‌الاسلام اژه‌ای، رئیس قوه قضائیه در یک سال بیش از یک میلیون و ۷۰۰ هزار پرونده ملکی وارد دستگاه قضا می‌شود که این موضوع برای دستگاه قضائی و هم بخش اقتصاد مسکن و املاک یک بحران به‌شمار می‌آید که این مسئله در حوزه فقهی خود حل شده است.

لازمه ساماندهی سکونتگاه‌ها / جدیت و برنامه‌ریزی دولت

کارشناس مسکن با اشاره به اینکه دولت توان برنامه‌ریزی در این بخش را ندارد، ادامه می‌دهد: در حال حاضر دولت در بخش‌هایی مانند مالیات‌ستانی که از میزان زمینی که هر شخص دارد ناآگاه است، موضوع خانه‌های خالی که به علت نبود پایگاه اطلاعاتی دقیق قابل اجرا نیست، همچنین مالیات خانه‌های لوکس و به دلیل رواج قراردادهای غیررسمی و غیرشفاف بودن اطلاعات در این بخش قابلیت اجرایی ندارد، دولت نیز در این حوزه نتوانسته است مالیات بگیرد و برنامه‌ها و سیاست‌گذاری‌های درستی داشته باشد.

گودرزی درباره راهکارهای ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی می‌گوید: علاوه بر کمکی که دو سامانه کاداستر، املاک و اسکان به این موضوع می‌کنند باید ضمانت‌های اجرایی محکمی داشته باشند، همچون ارائه خدمات بانکی که منوط به ثبت اطلاعات ملکی و سکونتی در این سامانه است، در حال حاضر بسیاری از زمین‌های دپو شده یا سرمایه‌گذاری‌هایی که با ارزش افزوده صفر در بخش مسکن و املاک سرمایه‌گذاری شدند، قابل شناسایی نیستند، به همین خاطر باید با در نظر گرفتن یک مهلت دو تا پنج ساله صاحبان این زمین‌ها را مجبور به رسمیت کردن املاک خود کنند و در صورت سر باز زدند شامل محرومیت‌هایی همچون خدمات قضائی، عمومی و دولتی شوند.

وی ادامه می‌دهد: در حال حاضر استعماری بزرگ‌تر از مسکن در ایران نداریم، طبق نظرسنجی که به‌تازگی انجام شده ۵۴ درصد از شرکت‌کنندگان آن اعلام کرده‌اند که نظام مالک و مستأجر از ارباب و رعیتی بدتر است، به این دلیل که در گذشته ارباب‌ها در زمین‌های آبی حدود یک‌سوم از محصول و از زمین‌های دیمی حدود یک‌پنجم را برداشت می‌کردند، اما در نظام مالک و مستاجری شاهد آن هستیم که بسیاری از مالکان به ۱۰۰ درصد حقوق و درآمد مستأجر راضی نیستند و این علاوه بر آسیب‌زا بودن، بحران اجتماعی بزرگی را رقم خواهد زد، بسیاری از مستأجران به رهاشدگی و بی‌برنامگی دولت در بخش املاک، همچنین نبود قانون و ضمانت‌های اجرایی قانونی و در خطر بودن اشتراکاتشان معترض هستند، به همین خاطر بسیاری از مستأجران مجبور به جابه‌جایی یا مجبور به تسلیم در برابر خواسته‌ها و طمع بی‌پایان صاحب‌خانه‌های خود هستند.

کافی نبودن مدت زمان ۳ ماهه

کارشناس مسکن در ارتباط با مدت زمان ارائه شده از سوی دولت می‌گوید: مشخص است که این مهلت سه ماهه کافی نیست و باید این برنامه در حداقل یک بازه زمانی دو تا پنج ساله اجرا شود و بعد از پایان مهلت، اشخاصی که برای ثبت، ارائه املاک، مستقلات خود و تبدیل آن‌ها به اسناد رسمی در سامانه‌های دولتی و رسمی کشور اقدام نکرده‌اند محدودیت‌ها و جریمه‌هایی در نظر گرفته شود، برای آنکه دولت بتواند این بخش را ساماندهی کند لازمه آن داشتن یک ضمانت قوی است.

گودرزی در خصوص تأثیر این طرح روی افرادی که در این سکونتگاه‌ها ساکن هستند، اضافه می‌کند: قرار بر آن شده است تسهیلاتی همچون خدمات به صورت رایگان و استفاده از خدمات دولتی انجام شود که این تسهیلات به نوبه خود در مقایسه با دیگر کشورها نادر است، دادن تسهیلات به اشخاصی که املاک خود را به صورت قولنامه‌ای خریداری کرده‌اند یا تمکن مالی ندارند، آنچنان تأثیرگذار نخواهد بود، از چالش‌های که صاحبان املاک قولنامه‌ای با آن روبه‌رو هستند، خرید و فروش ملک آن‌ها بدون آگاهی خود صاحب ملک است که این موجب درگیری این قشر با دادگاه‌ها، محاکم قضائی و رسیدگی‌های حقوقی خواهد شد.

موفق نبودن در اصلاح ساختار اجتماعی

وی می‌گوید: طرح ارائه شده قدم بزرگ و مؤثری برای دولت و مردم است چرا که تا پیش از آن ساخت و سازها و سکونتگاه‌های این محدوده مشمول مزایا و خدمات دولتی نمی‌شدند.

کارشناس مسکن اضافه می‌کند: در اکثر کشورهای پیشرفته دنیا املاکشان قابل کنترل است اما متأسفانه بخش مسکن ما به علت رواج قراردادهای غیررسمی مشکلات بسیاری چه در بخش‌های حقوقی، برنامه‌ریزی و درآمدهای دولت موجب باعث شده است که بخش ملک و املاک یکی از بدترین بخش‌های اقتصادی کشور به‌شمار برود و فشاری که ایرانی‌ها در سال‌های گذشته بابت روابط اجتماعی ارباب و رعیتی تحمل کرده‌اند بسیار زیاد بوده و شاید هیچ کشوری در دنیا آن‌قدر ایرانیان را تحت فشار نگذاشته است که مالکان این کار را انجام داده‌اند، در حال حاضر نظام مالک و مستاجری یک عقب‌گرد به سمت اصلاح ساختارهای اجتماعی است که این نشان‌دهنده موفق نبوده ما در اصلاح ساختار اجتماعی است و این سامانه و اقدام می‌تواند کمک بسیاری برای تأمین یک رفاه نسبی، روابط سالم و یک ساماندهی قانونی برای بخش املاک باشد.

بر این اساس با آنکه اجرایی و عملی شدن این طرح به نفع مالکان آن برای بهره‌مندی از خدمات شهری و زیرساختی می‌باشد اما همچنان مهلت داده شده با توجه به گستردگی آن‌ها کافی نخواهد بود و دولت باید یک بازه زمانی طولانی‌تری را در نظر بگیرد و علاوه بر آن پس از پایان طرح باید قوانین و جریمه‌هایی برای عمل نکردن به آن در نظر بگیرد.

علاوه بر سنددار شدن باید مالکین زمین‌ها نیز مشخص شوند

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا درباره سکونتگاه‌های غیررسمی اظهار می‌کند: این موضوع دارای مسائل فنی و حقوقی مانند فساد زمین‌خواری که در دل بخشی از این سکونتگاه‌ها نهفته است، بیشتر حریم و محدود شهرها از نظر سندهای مالکیت اغلب به صورت قولنامه‌ای هستند، پس باید در یک مدت زمان کوتاه به سمتی برویم که این زمین‌ها علاوه بر سنددار و رسمی شدن، مالکان آن‌ها هم شناسایی شوند.

وی اضافه می‌کند: اگر برنامه‌ریزی‌ها به‌گونه‌ای باشند که محدوده شهرها به جای آنکه تحت یک فشار اجتماعی بخواهند به محدوده شهر الحاق گردد با یک برنامه‌ریزی سکونتگاه‌ها ساماندهی شوند، در واقع قبل از وقوع این اتفاق باید پیشگیری کنیم؛ چرا که شهرهای ما محل مهاجرت هستند و جذابیت‌هایی دارند که باعث می‌شود یک بخشی از مردم به‌خاطر هزینه‌ها و ناتوانی در ساکن شدن در مرکز شهرها به محدود آن‌ها و سکونتگاه‌های غیررسمی برای ساکن شدن روی بیاورند.

کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: اگر دولت در غالب بحث الحاق زمین به شهروند و توسعه افقی محدوده شهرها بتواند اصول شهرسازی را رعایت کند، همچنین اشخاصی خواهان زمین در این محدوده هستند را از نظر مالکیت و سند حمایت کند در آینده مشکلات کمتری در این بافت‌ها و سکونتگاه‌های غیررسمی خواهیم داشت.

ایلاتی عنوان می‌کند: راهکارهای پیشنهادی برای وضع موجود نیست بلکه نازل بر آینده است، اما این مسئله‌ای خواهد بود تشدید می‌شود و ما باید برای آنکه وضعیت این سکونتگاه‌ها پیچیده‌تر نشود به سمت پیشگیری برویم و حداقل محدوده‌های جدیدی که تمایل دارند به این شکل باشند با یک برنامه‌ریزی پیشگیری و مداخله صحیح داشته باشیم.

وی ادامه می‌دهد: انجام معاملات با اسناد عادی باعث رخ داد این اتفاق می‌شود که برای جلوگیری از آن باید معاملات با اسناد عادی متوقف و تمام آن‌ها به صورت رسمی ثبت شود و همچنین باید تمام مراحل این واگذاری‌ها مشخص باشد و اضافه بر آن بحث شهرسازی مطرح است که در واقع باید روی تفکیک‌های زمین و سرانه‌های شهری به این صورت نباشد که تصمیم‌گیری برعهده مالک زمین باشد و کروکی معابر و خیابان‌ها روی کار مشخص شوند.

ناکافی بودن مدت زمان تعیین شده

کارشناس مسکن می‌گوید: برای آنکه شهرسازی به معنای واقعی اتفاق بیافتد و این مناطق از نظر زیرساخت‌های شهری از امکانات لازم بهره‌مند شوند، شهرداری‌ها و وزارت راه و شهرسازی در محدوده‌های نیز بنیاد مسکن باید در این حوزه مداخله کنند.

ایلاتی در ارتباط با مهلت تعیین شده بیان می‌کند: مدت زمان تعیین شده برای انجام این طرح کم خواهد بود و حداقل باید یک مدت زمان شش ماه تا یک سال در نظر گرفته شود.

وی در خصوص اینکه آیا طرح اجرایی برای ساکنین این مناطق مشکلاتی را به وجود خواهد آورد یا خیر می‌گوید: این طرح مسائل و پیچیدگی‌های اجرایی دارد که حتی ممکن است در سطح اجرا هم مناقشات حقوقی به وجود آید، همچنین امکان دارد اشخاصی یک ملک قولنامه‌ای را به چندین نفر بفروشند، البته در ارتباط با خانه‌های ساخته شده توسط مالکان زیاد مصداقی نخواهد داشت، این امکان را می‌توان داد که در بین زمین‌های رها شده بافت‌های است که به صورت فروش مال غیر یا فروش آن به چندین نفر وجود داشته باشد.

استقبال ساکنان از سنددار شدن املاک خود

کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: به‌طور عمومی چون خود خریدارها در آن‌ها ساکن هستند مشکلی برای تبدیل سند نخواهند داشت و بسیاری از ساکنان استقبال می‌کنند که سنددار شوند، چراکه در این صورت می‌توانند از تسهیلات بانکی در بحث نوسازی و مقاوم سازی واحدهای خود استفاده کنند و یا تسریع خرید و فروششان به همین دلیل ساکنین این سکونتگاه‌ها از این طرح استقبال خواهند کرد.

گودرزی افزود: بحث ثبت اسناد هزینه زیادی ندارد و این موضوع مانعی برای این طرح نخواهد بود زیرا ارزش افزوده و منافعی که سند دار بودن این املاک دارند نسبت به مبلغ پرداختی هزینه‌های اداری به صرفه‌تر خواهد بود.

وی در پایان عنوان می‌کند: شناخت مسئله مهاجرت به شهرها و خوب تحلیل کردنش بدون آنکه چشمان خود را بر این موضوع ببندیم و صورت مسئله را پاک کنیم می‌تواند بسیار مفید و تأثیرگذار باشد و این موضوع را امکان‌پذیر نکنیم، مگر در صورتی که مباحثی از جمله تکمیل سکونتگاه‌ها و تأمین امکانات لازم که نازل به آینده است فراهم شود که حتی می‌توان روی این مفهوم کار کرد و حومه‌های مرغوب‌تری نسبت به شهر ایجاد کرد؛ چرا که این قشر به‌طور عمومی به دلیل طبقات ضعیفی که در آن ساکن هستند نظر اجتماعی هم جزو طبقات ضعیف جامعه از نظر اجتماعی به‌شمار می‌روند، در این راستا اگر مفهوم توسعه و حومه شهر را به‌عنوان حومه‌های مرغوب با زیرسازی و شهرک‌سازی درست انجام دهیم علاوه بر آنکه کمک‌کننده خواهد بود از نظر اجتماعی هم این مسائل برطرف خواهند شد.

با توجه به صحبت‌های کارشناسان می‌توان دریافت که مدت زمان مشخص شده رأی اجرای کامل این طرح نامناسب است و باید یک بازه زمانی بیشتری در نظر گرفته شود، اما نباید از کار آمد بودن طرح در شناسایی مالکان حقیقی زمین و ساختمان‌ها غافل شد؛ چرا که بسیاری از مشکلات حقوقی در زمینه زمین‌خواری و تصرف مال غیر است که امید به آن داریم با اجرای و پایان این طرح تمام مشکلات در این حوزه و در محدوده‌های حومه شهری برطرف شود، با اینها همه می‌توان گفت این محدوده از حومه شهر هم باید همچون مراکز شهر از زیرساخت‌ها و امکانات شهری برخوردار شوند.