­­­ حمیدرضا آرامی دبیرکارگروه عمران و شهرسازی مرکز تحقیقات مجلس شورای اسلامی گفت: از مزایای توسعه افقی سرعت بالای اتمام و به بهره برداری رسیدن پروژه هاست. در پروژه های ویلایی به دلیل تک مالکی بودن چالش های ساخت به حداقل خود رسیده، در نتیجه هم سرعت آن بالا می رود و هم انگیزه برای ادامه ساخت بیشتر خواهد شد.

آرامی با تاکید بر اینکه سرعت بالای ساخت در شرایط اقتصادی حال حاضر کشور یک مزیت است، اظهار کرد: مزیت سرعت بالای ساخت در شرایط اقتصادی ما حائز اهمیت است، چراکه وقتی اقتصاد کلان کشور با تورم دست به گریبان است؛ قیمت ها با توجه به گذر زمان بیشتر خواهد شد؛ بنابراین هر شیوه ای که سرعت بالاتری در ساخت مسکن داشته باشد، تورم کمتری به هزینه ساخت آن خواهد خورد و به دنبال آن هزینه تمام شده برای مسکن کمتر خواهد بود.

روان رنجوری هزینه پنهان آپارتمان سازی

وی افزود: هرگاه صحبت از هزینه توسعه شهر و ساخت مسکن می شود، هزینه های مربوط به ساخت، زیرساخت، مدیریت بهره برداری به ذهن می رسد، اما در ارکان اصلی سیاستگذاری و برنامه ریزی طرح های کلان شهری، مولفه دیگری به نام هزینه های پنهان وجود دارد.

آرامی گفت: توسعه شهر علاوه بر هزینه های معمول، در میان مدت و بلند مدت هزینه های دیگری را به شهر و ساکنان آن تحمیل می کند که به آن هزینه پنهان گفته می شود. متاسفانه علی‌رغم تاثیر تعیین کننده این هزینه ها، غالبا در بررسی های مسئولان، مورد توجه قرار نمی گیرند. تهدید سلامت روان یکی از همان هزینه هاست.

دبیرکارگروه عمران و شهرسازی مرکز تحقیقات مجلس شورای اسلامی در همین زمینه و بر‌اساس گزارش پیامد‌های منفی مرتفع سازی و آپارتمان نشینی خانواده ها که توسط مرکز تحقیقات اسلامی مجلس شورای اسلامی منتشر شده بیان کرد: ۱۷ پیامد منفی مشترک در بین پژوهش های انجام شده در خصوص ارتباط بین آپارتمان نشینی و سلامت روان وجود دارد. احساس نارضایتی، اضطراب دختران جوان، واکنش های هیجانی ناشی از فشار‌های روانی، کاهش میانگین نمره سلامت روانی، افسردگی، افزایش میزان مراجعه زنان به روان پزشک، روان رنجوری، اختلالات روانی مادران، افزایش استرس زنان، پریشانی روانی، خودکشی، انزوای اجتماعی، کاهش شادکامی، افزایش حس خصومت، افزایش حس بیگانگی ازدیگران، اختلال روانی در سالمندان.

در ادامه آرامی گفت: برای مثال طبق تحقیقات انجام شده درصد خودکشی در آپارتمان ها دو برابر خانه های ویلایی بوده؛ همچنین مشکلات شب ادراری در کودکان ساکن خانه های ویلایی نصف آپارتمان نشینان است.

مخالفت بی اساس با توسعه افقی

وی افزود: اساسا مخالفان توسعه افقی دو مساله تامین زمین و هزینه زیرساخت را بعنوان چالش این شیوه مطرح می کنند. درخصوص مساله تامین زمین، با توجه تحقیقات انجام شده، فرضیه کمبود زمین اشتباه بوده است.

آرامی در این زمینه گفت: بررسی نواحی شهری و روستایی کشور و پهنه بندی آنها، نشان می دهد، درصد کمی از کشور، به سکونتگاه بدل شده است. ایران سرزمینی است با وسعت ۱۶۵ میلیون هکتار که سهم اراضی شهری و روستایی در آن تنها یک میلیون هکتار است.

وی افزود: اما تحقیقات نظام سکونتگاهی کشور، حاکی از آن است که این میزان از اختصاص زمین های مسکونی، تنها بخش کوچکی از اراضی مستعد بارگذاری جمعیتی است.

آرامی گفت: مطابق مدل تهیه شده توسط مرکز پژوهش های توسعه و آینده نگری که قابلیت سرزمینی کشور را برای توسعه کاربری های انسانی و بارگذاری جمعیتی در چهارچوب معیار‌های (اکولوژیک) بوم شناسی نشان می دهد، ظرفیت توسعه سکونتگاه های شهری کشور در حدود ۴۳۶۲۴ کیلومتر مربع معادل چهار میلیون و ۳۶۲ هزار و ۴۰۰ هکتار) معادل ۲.۶۹ درصد اراضی کشور) تخمین زده می شود.

دبیرکارگروه عمران و شهرسازی مرکز تحقیقات مجلس شورای اسلامی: این سنجش برآیندی از ویژگی های محیطی مانند اقلیم، آب قابل برنامه ریزی، ویژگی های خاک، ناهمواری ها، پوشش گیاهی جنگلی و پهنه بندی محدودیت ها و مخاطرات سرزمین برای استقرار کاربری های کلان توسعه برشمرده است.

وی تصریح کرد:، اما درباره بصرفه بودن ایجاد زیر ساخت برای محدوده های جدید در طرح افقی سازی، نیز کارشناسان معتقدند که تامین هزینه زیربنا‌ها با مدیریت یکپارچه و با هماهنگی تمامی دستگاه ها امکانپذیر است. به طور کلی می توان گفت با وجود هزینه بردار بودن فراهم کردن زیر ساخت در ابتدای پروژه، اما در نگاه کلان و با محاسبه تهدید و فرصت برای مدیریت شهری، فراهم کردن زیرساخت بسیار معقول تر از بارگذاری تراکم در سطح شهر است.

آرامی گفت: علاوه بر کم هزینه تر بودن توسعه افقی، اساسا الحاق زمین به شهر و برداشتن خط محدوده شهری از منظر دیگری نیز قابل توجه است. با توجه به بررسی های انجام شده سهم زمین از هزینه تمام شده مسکن عددی نزدیک به ۶۰ درصد بوده و از طرف دیگر تورم ایجاد شده در زمین بیشتر از ملک بوده، بنابراین با کنترل قیمت زمین می توان قیمت مسکن را کنترل کرد. دولت می تواند با عرضه کافی و صحیح زمین بازار مسکن را به حالت تعادل برگرداند.

توسعه افقی یکی از بصرفه ترین روش های ساخت

آرامی در آخر با ذکر رشد سهم مسکن در سبد هزینه های سالانه خانوار‌های شهری ایران، بر اصلاح ساختار و قوانین مربوطه تاکید کرد و گفت: این اصلاح را در ۶ محور عرضه زمین، مهار برج سازی های بی هدف، هزینه‌زا کردن ملک بازی و تقاضا غیر مولد زمین و مسکن از طریق نظام مالیاتی، برنامه جامع زمین و مسکن، تفکیک درآمد شهرداری ها از فروش تراکم و اصلاح ساختار تصویب و تغییر طرح های توسعه شهری، است. با توجه به نکته های ذکر شده و احتیاج ضروری توسعه شهر‌ها در کشور بهترین گزینه توسعه افقی بوده چرا که توسعه افقی هم از لحاظ هزینه های مالی ارزان تر بوده و هم هزینه اجتماعی پایین تری دارد.