کاهش قیمت مسکن در سایه رکود بازار

همواره از تابستان به‌عنوان فصل جابجایی در بازار مسکن، نام‌برده شده است. فصلی که مستأجران و خریداران در جستجوی خانه مناسب برای نقل‌وانتقال سریع‌تر هستند و معمولاً در این برهه بازار پرتحرک‌تر از همیشه و رونقی را به خود می‌بیند، اما امسال شرایط این بخش متفاوت از سال‌های گذشته شده است زیرا با وجود ریزش قیمت مسکن، اما به دلیل قدرت پایین مالی، این بازار با کاهش تقاضای بی سابقه‌ای در این فصل، مواجه شده است.

قابل تأمل آنکه در مقایسه با زمستان سال گذشته و یکی دو ماه ابتدایی امسال که نوسانات شدیدی برای حوزه حاکم شده بود، تقریباً از ابتدای خردادماه با ورود دلار به کانال‌های پایین‌تر و ثبات‌یابی آن، مسکن، از التهاب خارج و به آرامش تقریبی رسید، به‌طوری‌که مشاهدات میدانی نشان می‌دهد نرخ‌ها در این بخش افت ۱۰ تا ۲۰ درصدی را داشته است و حتی از سوی فعالان مسکن عنوان می‌شود احتمال کاهش بیشتر هم وجود دارد.

چه‌بسا قرارگیری در ماه محرم و صفر خود دلیلی برای افت معاملات و کاهش بیشتر قیمت‌ها نیز است؛ حال آنکه پیش از این هم با فرارسیدن این دو ماه، بازار به حالت نیمه راکد درمی‌آمد، اما امسال بی‌رونقی این بازار از چند ماه قبل، آغاز و در این ایام هم ادامه پیدا کرده است.

درواقع نبود قدرت خرید در میان اغلب اقشار، موجب شده است عرضه مسکن بر تقاضای آن پیشی گیرد. درصورتی‌که تولید مسکن هنوز درهمان شرایط بی‌رمق گذشته مانده است اما در برابر میزان تقاضای خرید، همان تعداد، واحدهای ساخته‌شده سابق، هم بدون مشتری هستند.

کاهش قیمت مسکن ادامه می‌یابد؟

قابل‌ذکر است باوجود تغییر جهت بازار مسکن که از اواخر بهار امسال شروع شد فعالان و کارشناسان این حوزه هر یک دلایلی را برای این اتفاق عنوان کرده و پیش‌بینی‌هایی هم از آینده آن داشته‌اند؛ دیدگاه عده‌ای آن است در جریان افتادن طرح نهضت مسکن ملی به‌علاوه برخورد جدی با بنگاه‌های املاک غیر مجوز دار، مالیات‌گیری از خانه‌های خالی، تعیین سقف اجاره‌بها، اتمام پروژه مهر و.. ازجمله دلایلی است که شرایط بازار مسکن را تا حدودی به ثبات رسانده است.

ضمن آنکه افت دلار و مهم تراز آن ثبات نسبی این متغیر تأثیرگذار توانسته است بازارهایی مانند خودرو و مسکن را مهار کند، قطعاً نرخ ارز عاملی مؤثر در نرخ تورم بشمار می‌آید بدیهی است رشد تورم در همه کالاها اعم از خوراک تا مسکن تأثیر مستقیمی برجای می‌گذارد و موضوع قابل‌تأمل آنکه در میان همه کالاها مسکن به دلیل سرمایه‌ای بودن، از شرایط تورمی، تأثیر بسیار بیشتری می‌پذیرد.

در این میان، آنچه بیش از هر موردی موجب ریزش قیمت‌ها در این بخش شده است به افت تقاضا برای خرید خانه باز می‌گردد، به‌خصوص واحدهایی با متراژهای بالا که کمترین درخواست‌کننده را دارد، علت دیگر نیز همان‌گونه که اشاره شد قرارگیری در ایام محرم و صفر است که طبیعتاً رکود در این زمان‌ها، شدت بیشتری می‌گیرد، اما در همین شرایط بی‌رونقی برخی دیگر، همچنان بر این باورند شرایط این بازار تغییری نداشته فقط دچار رکودی شده است که به‌طور معمول هراز چند گاهی به سراغ این بخش می‌آید.

این عده هر نوع ریزشی را تکذیب کرده و تأکید می‌کنند تا زمانی که دلایل گرانی مسکن برطرف نشود انتظار کاهش قیمت مسکن بدون منطق و غیر کارشناسانه است، از نقطه نظر آن‌ها دلایل عنوان شده برای افت قیمت در این حوزه ناکافی است و می‌گویند تا آمار رسمی از شرایط این بازار ارائه نشود نمی‌توان با اظهارات پراکنده و مشاهدات میدانی ادعایی بر ریزش نرخ‌ها داشت.

قدرت خرید همچنان پایین است

فعالان و کارشناسان مسکن در ارتباط با شرایط بخش مسکن و تغییر مسیر قیمت‌ها در اصفهان چه می‌گویند؟

احمدرضا رحمتی که یکی از مشاوران املاک اصفهان در جنوب این شهر است در گفت‌وگو باخبر نگار ایمنا، اظهار می‌کند: بدون شک نرخ مسکن در این چندماهه نسبت به اواخر سال گذشته کاهش‌یافته است اما این میزان از ریزش در حدی نیست که هنوز هم متقاضیان بتوانند خرید کنند ازاین‌رو خریداران این کالا بسیار اندک شده‌اند و بازار را وارد فاز رکود کرده‌اند.

به گفته این فعال قیمت مسکن بسته به شرایط و موقعیت محلی متفاوت است به‌عنوان‌مثال در مناطق جنوبی اصفهان به‌ویژه در حواشی زاینده‌رود قیمت واحدهای بزرگ، ۲۰ تا ۲۵ درصد افت داشته به‌خصوص واحدهایی که سال ساخت بالاتری داشته باشند.

افت قیمت مسکن در حاشیه زاینده رود

وی تصریح می‌کند: میانگین قیمتی ملک در این مناطق از متر ۸۰ میلیون شروع‌شده و تا بالاتر از هر متر ۱۵۰ میلیون هم می‌رسد که با توجه به شرایط بی‌رونقی، تعدادی از مالکان، به قیمت کمتری هم رضایت می‌دهند.

این فعال یادآور می‌شود: اما واحدهای کوچک‌تر و نوسازتر، چندان تغییر قیمتی نداشته مگر آنکه مالک آن‌ها نیاز به پول داشته باشد و تخفیفی را برای خریدار قائل شود و البته اگر ریزش قیمت‌ها ادامه‌دار شود خواه‌ناخواه واحدهای کوچک‌تر هم مشمول افت قیمت خواهند شد.

فعال دیگری از مناطق شمالی اصفهان تصریح می‌کند: قیمت مسکن کاهش محسوسی داشته است و در برخی از موارد هم مالکان، تخفیفات بسیار خوبی می‌دهند اما مشتری وجود ندارد.

نبود نقدینگی مهم‌ترین دلیل کاهش تقاضا در بازار مسکن

وی می‌گوید: دلیل اصلی فقدان تقاضا در این بازار، نبود نقدینگی است چراکه اکنون شرایط برای خرید ملک، بسیار مناسب است، اما زمانی که اولویتی مانند خوراک، درمان و.. وجود دارد دیگر توانی برای خرید خانه نمی‌ماند.

این فعال اظهار می‌کند: در محلات شمالی اصفهان میانگین قیمت‌ها متری ۳۰ میلیون تومان است که البته بازهم بسته به شرایط ملک و سال ساخت این نرخ متفاوت می‌شود.

قیمت یک واحد ۸۰ متری، بیش از ۲ میلیارد تومان!

و ادامه می‌دهد: اما مسئله قابل‌توجه آنکه در شرایط فعلی اگر فردی متقاضی یک واحد ۸۰ متری با میانگین قیمتی اشاره‌شده باشد باید بیش از دو میلیارد تومان هزینه کند که باوجود دستمزدها، و افزایش قیمت اقلام دیگر، چنین سرمایه‌گذاری برای اغلب افراد، ناممکن یا دشوار است.

سید مهدی حجازی رئیس اتحادیه املاک اصفهان در گفتگو با خبرنگار ایمنا اظهار می‌کند: آنچه دولت در بحث اجاره و تنظیم نظارت بر بنگاه‌ها اعمال نمود نه تنها بر بازار اجاره تأثیری نگذاشت بلکه بر خرید و فروش مسکن هم چندان مؤثر نبوده است.

به گفته این فعال فعلاً بازار مسکن در همه حوزه‌ها راکد است و به طور معمول، در آغاز کار، رکود، توأم با تورم و و گرانی است و در ادامه هم بازار بدون مشتری و بدون تحرک می‌شود.

مالکان به قیمت‌های پایین‌تر هم راضی شده‌اند

وی تصریح می‌کند: در این شرایط افرادی که ملکی دارند و نیازمند نقدینگی هستند و یا به هر دلیلی اجبار بر فروش دارند با قیمت‌های پایین‌تر هم ملک خود را به فروش می‌رسانند.

این مسئول تاکید می‌کند: در این حال اگر فردی سرمایه‌ای دارد و مصمم به خرید است در این شرایط می‌تواند معامله‌ای با قیمت مناسب‌تری را داشته باشد اما متأسفانه یک بیماری در اقتصاد ما به وجود آمده که افراد خریدهای خود را در زمان گرانی انجام می‌دهند و مواقعی که بازار آرام تر و قیمت‌ها منطقی‌تر می‌شود مشتریان هم در این گمان که با انتظار بیشتر، نرخ کالای مورد نظرشان افت بیشتری کند از خرید منصرف می‌شوند.

حجازی اضافه می‌کند: اما در مجموع اینکه گفته می‌شود قیمت‌ها ریزش داشته فقط برای مواردی است که مالک اجباری برای فروش داشته باشد وگرنه در شرایط عادی نه فروشنده‌ای در میدان است و نه مشتری که توانمندی مالی برای خرید داشته باشد. و اگر مشتری هم قصد خرید کند غالباً نه از میان مصرف کننده‌های واقعی بلکه افرادی که با هدف سرمایه گذاری وارد این بازار می‌شوند و به ندرت معامله‌ای را به انجام می‌رسانند.

تدابیری برای ورود ساخت و ساز به فاز رونق

با توجه به شواهد و اظهارات عنوان‌شده به نظر می‌رسد سیاست‌ها و رویکرد دولت به سمت باثباتی بخش مسکن رفته است به عبارتی پس از مدت‌ها التهاب و آشفتگی اکنون دولتمردان درصدد سامان بخشی این بازار برآمده که البته موضوعی زمان‌بر است.

در این حال، مسئله‌ای که تقریباً همه کارشناسان این حوزه نسبت به آن متفق‌القول بوده آنکه لازم است ظرفیت عرضه مسکن پر شود اگرچه اکنون گفته می‌شود عرضه بیشتر از تقاضا شده است اما لازم است این نکته موردتوجه باشد که در چند سال گذشته به دلیل تورم و بلاتکلیفی سازندگان، بخش ساخت نوساز راکد و تولید چندانی انجام نگرفته است به‌ویژه ساخت‌وسازهایی که با ذائقه و نیاز این روزهای مردم هم‌خوان باشد.

حال اگر بازار تحرکی یابد و تقاضا بالا رود قطعاً عرضه از تقاضا عقب‌افتاده و دوباره بازار شرایط آشفته خود را باز پس خواهد گرفت، بر این اساس ضرورت دارد قبل از وقوع چنین اتفاقی، مسئولان و متولیان، با جدیت بیشتری با تدابیر اجرایی ساخت و ساز را وارد فاز رونق نمایند.