«قیمت پیشنهادی» مسکن در اردیبهشت امسال ۲درصد افت کرد؛ اما «قیمت قطعی» براساس آماری که در اختیارمان قرار گرفت، ۳.۸ درصد افزایش یافت. جهت متفاوت رشد ماهانه این دو قیمت دو علت دارد؛ «نبود انتظارات تورمی» و «ریزش سنگین بازدهی در بازار‌های رقیب».

 رصد دو قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران برای ماه اردیبهشت، «نحوه اثرگذاری ریزش بازار‌های رقیب بر نبض قیمت ملک» را مرئی کرد. میانگین «قیمت آپارتمان‌های در نوبت فروش» در میانه بهار امسال ۲ درصد نسبت به ابتدای بهار کاهش پیدا کرد، اما آمار رسمی از معاملات مسکن نشان می‌دهد میانگین «قیمت آپارتمان‌های فروش‌رفته» در همین فاصله زمانی، ۳.۸ درصد افزایش پیدا کرده است.

علت اختلاف جهت رشد «قیمت پیشنهادی» و «قیمت قطعی» مسکن در اردیبهشت به «ریزش‌های سنگین بازار‌های موازی مسکن» در این ماه و همچنین «نبود انتظارات تورمی موثر روی رفتار بازیگران مسکن» برمی‌گردد.

ماه گذشته از ریسک‌های بیرونی موثر بر رفتار‌ها در بازار مسکن خبری نبود، در نتیجه «تقاضای سرمایه‌ای برای خرید آپارتمان» از این محل – به واسطه انتظارات تورمی – به‌شدت فروکش کرد. اما در همین ماه، رخداد تقریبا کم‌سابقه‌ای در بازار‌های موازی مسکن، رفتار‌های ملکی را تحت‌تاثیر قرار داد.

ریزش سنگین در بازار سرمایه به صورت بازدهی منفی ۴ درصدی بورس در ماه اردیبهشت و همچنین افت ۱۰ درصدی قیمت سکه باعث شد بخشی از سرمایه‌ها به سمت بازار ملک حرکت کند. سال‌های گذشته نیز به دنبال رکود بازار سرمایه و افت بازدهی، بازار مسکن مقصد این دسته از سرمایه‌ها شده بود.

به این ترتیب، جنس دیگری از تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن اردیبهشت شکل گرفت که البته حجم آن بالا نبود. ریزش قیمت‌ها در بازار‌های موازی مسکن، بیشتر از آنچه روی رفتار تقاضای خرید اثر گذاشته باشد، روی رفتار فروشنده‌های آپارتمان اثر گذاشت و «میل به فروش» را به‌شدت کاهش داد.

این، عاملی شد برای آنکه «قیمت پیشنهادی» کاهش یافته، تحت‌تاثیر «عرضه پایین‌تر فایل در برابر تقاضای پایین»، به افزایش «قیمت قطعی» منجر شود.

به بیان دیگر، تقاضای خرید مسکن در میانه بهار از فایل‌های عرضه‌شده در برخی مناطق شهر بیشتر شد و این، نه به خاطر «هیجان خرید سرمایه‌ای» بلکه به خاطر «توقف فروش» بوده است و همین باعث رشد قیمت مسکن در آمار رسمی شد. فروشنده‌ها تحت‌تاثیر کاهش قیمت‌ها، به دنبال توقف این جریان هستند در‌حالی‌که، شرایط بیرونی بازار به گونه‌ای است که «انتظار کاهش قیمت» بیش از «انتظارات تورمی» است.

نتایج تحقیقات میدانی از وضعیت معاملات آپارتمان‌های مسکونی در محله‌های منتخب مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران نشان می‌دهد، طی یک‌ماه اخیر، تقاضای سرمایه‌ای خرید آپارتمان به میزان محسوسی کاهش یافته است. این کاهش هم مربوط به افت تقاضای سرمایه‌ای کوتاه مدت و هم شامل افت تقاضای سرمایه‌ای بلند مدت است. یافته‌ها در جریان این تحقیق میدانی همچنین نشان‌دهنده حضور سرمایه‌گذاران ملکی در بازار در نقش فروشنده آپارتمان است. با این حال روایت واسطه‌های ملکی پایتخت حاکی از آن است که در اردیبهشت ماه همچنان بازار معاملات مسکن رکودی و حجم معاملات بسیار پایین بوده‌است.

افت ۲ درصدی قیمت پیشنهادی

نتایج تحقیقات میدانی درباره سطوح پیشنهادی قیمت مسکن در بیش از ۱۰۰ مورد فایل عرضه شده به بازار مسکن، نشان‌دهنده افت نزدیک به ۲ درصدی بهای پیشنهادی فروش آپارتمان در بیش از ۱۰۰ محله منتخب شهر تهران در ۲۲ منطقه پایتخت است.

این روزنامه با هدف برآورد سطح قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها برای فروش آپارتمان‌های مسکونی عرضه‌شده به بازار مسکن اردیبهشت ماه، از هر منطقه، ۵ محله را انتخاب کرده و سطح قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان در آن‌ها را با قیمت‌های پیشنهادی فایل‌های مشابهی که اواخر فروردین ماه به بازار عرضه شد، مقایسه کرده است.

نتایج این بررسی نشان می‌دهد، قیمت پیشنهادی فروش مسکن در مناطق ۲۲‌گانه در اردیبهشت نسبت به فروردین ماه ۲‌ درصد کاهش داشته است. متوسط بهای پیشنهادی برای فروش در این فایل‌ها مترمربعی ۸۵ میلیون و ۲۰۰‌ هزار تومان است؛ فروردین ماه این میزان ۸۶ میلیون و ۹۰۰‌ هزار تومان برآورد شده بود.

این قیمت‌ها نشان‌دهنده کاهش ۲ درصدی بهای پیشنهادی آپارتمان‌هایی است که در اردیبهشت ماه در نوبت یا در صف فروش قرار گرفته اند؛ این کاهش ۲ درصدی می‌تواند نمایی از تغییرات قیمت مسکن در اردیبهشت ماه نسبت به فروردین ۱۴۰۳ بر اساس سطوح پیشنهادی قیمت آپارتمان‌هایی که در میانه بهار در صف فروش قرار گرفته اند، باشد.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد پشت صحنه این کاهش ۲ درصدی بهای پیشنهادی فروش آپارتمان‌ها در بیش از ۱۰۰ محله منتخب ۲۲ منطقه شهر تهران، به فرود نرم تقاضای سرمایه‌ای یا همان کاهش محسوس تقاضای سرمایه‌ای خرید آپارتمان در پایتخت طی اردیبهشت مربوط می‌شود. در همه ۷ سال اخیر، همزمان با خروج اجباری بخش زیادی از تقاضای مصرفی از بازار مسکن به‌خصوص خانه اولی‌ها به دلیل جهش قیمت مسکن و ضعف قدرت خرید، تقاضای سرمایه‌ای بازیگر اصلی معاملات خرید مسکن بوده است.

در برخی مقاطع زمانی بسته به شرایط بازار و متغیر‌های بیرونی، سهم تقاضای سرمایه‌ای کوتاه‌مدت و در برخی دیگر از دوره ها، سهم تقاضای سرمایه‌ای بلندمدت تغییر کرده و افزایش یا کاهش داشته است، اما طی همه این سال‌ها، بازیگر اصلی معاملات آپارتمان تقاضای سرمایه‌ای بوده است. هم اکنون حجم خرید‌های سرمایه‌ای از بازار مسکن به میزان قابل‌توجهی کاهش یافته است هر چند هنوز هم در همین شرایط رکود عمیق بازار مسکن، سهم تقاضای سرمایه‌ای نسبت به تقاضای مصرفی بیشتر است.

واسطه‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران با بیان اینکه در اردیبهشت ماه بازار مسکن در وضعیت رکود عمیق معاملاتی قرار داشت، می‌گویند: با این حال، در این ماه، همچنان دو حلقه از سه حلقه معاملاتی آپارتمان، «سرمایه‌گذارها» بودند. یک حلقه دیگر، اما تقاضای مصرفی تبدیل به احسن بود که واحد‌های خود را به قصد تبدیل به آپارتمان بهتر به خریدار سرمایه‌ای فروخته و از سرمایه‌گذاران بازار، آپارتمان خریده‌اند؛ بنابراین هنوز هم سهم سرمایه‌گذار‌ها نسبت به مصرف‌کننده‌ها در بازار مسکن بیشتر است؛ هر چند تعداد تقاضای سرمایه‌ای برای خرید آپارتمان به شدت افت کرده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد این کاهش شدید در حجم معاملات مسکن اردیبهشت ماه در بیش از ۱۰۰ محله منتخب مناطق ۲۲‌ گانه پایتخت، به دو عامل مربوط می‌شود. اولین علت مربوط به ریزش دلاری در اردیبهشت ماه است. به گفته آن‌ها ثبات نسبی در بازار ارز و کاهش قیمت‌ها در این بازار هر چند در سطح محدود، منجر به کاهش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن می‌شود و هر زمان نشانه‌های افزایش قیمت در بازار ارز رصد می‌شود تقاضای سرمایه‌ای مسکن نیز به تدریج افزایش می‌یابد. دلار در فاصله ابتدا تا انتهای اردیبهشت ماه ۱۳‌ درصد کاهش قیمت داشت.

از سوی دیگر، تنش تقریبا صفر غیراقتصادی در اردیبهشت ماه و فروکش کردن تنش‌های نظامی و سیاسی که در فروردین ماه متغیر‌های بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار داد و منجر به صعود نرخ ارز شد، در افت تقاضای سرمایه‌ای و کاهش بهای پیشنهادی آپارتمان‌های در نوبت فروش در دومین ماه بهار، موثر بود.

در جدول زیر مشخصات بیش از ۱۰۰ واحد مسکونی عرضه شده به بازار فروش اردیبهشت ماه درج شده است. میانگین قیمت پیشنهادی هر متر مربع از این واحدها، ۸۵ میلیون و ۲۰۰‌هزار تومان با متوسط عمربنای ۸ سال و متوسط مساحت ۸۴ مترمربع است. قیمت قطعی بر اساس آمار رسمی که روز گذشته رئیس کل بانک مرکزی اعلام کرد در ماه گذشته به متر مربعی ۸۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید.