به‌رغم انعطاف‌پذیری قابل‌توجهی که اقتصاد ایالات متحده آمریکا طی سال‌های گذشته و جاری از خود نشان داده است، بازار مسکن در این کشور وضعیت خوشایندی ندارد. نرخ‌های وام مسکن با نوسانی در حدود هشت درصد و افزایش قابل‌توجه قیمت مسکن در طول همه‌گیری از جمله عواملی به‌شمار می‌روند که مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن را در ایالات متحده غیرممکن کرده است. هرچه نرخ وام مسکن طولانی‌تر باشد، هزینه‌های استقراض بیشتر می‌شود و این امر می‌تواند بازار مسکن را وارد رکود کند. بازار مسکن آمریکا در حال حاضر با این شرایط روبه‌رو است.

وضعیت بازار مسکن در ایالات متحده آمریکا

پس از بهبود کلی در نیمه اول سال ۲۰۲۳، اکنون به نظر می‌رسد که بخش مسکونی ایالات متحده به‌دنبال افزایش اخیر نرخ‌های وام مسکن در حال انقباض است و بازار مسکن را دچار رکود کرده است، تا آنجا که برای نخستین بار در بیش از دو دهه، نرخ وام مسکن ثابت ۳۰ ساله در اوایل ماه اکتبر در این کشور به هشت درصد رسید. از سوی دیگر به‌رغم کاهش نرخ‌های فدرال رزرو و مبارزه با تورم که هزینه‌های تأمین مالی را در مقایسه با پایین‌ترین سطح همه‌گیر کووید -۱۹ در آینده قابل‌پیش‌بینی می‌کند، بازگشت بازار مسکن به حالت عادی امکان‌پذیر به‌نظر نمی‌رسد و در آینده نرخ وام مسکن افزایش خواهد داشت.

اقتصاددانان ارشد و تحلیلگران اقتصادی آمریکایی با اشاره به شباهت‌های موجود میان شرایط فعلی مسکن و دهه ۱۹۸۰ که در آن به‌منظور مقابله با تورم دو رقمی نرخ بالایی برای وام مسکن مشخص شده بود، اعلام کردند نرخ وام مسکن همچنان بالا باقی می‌ماند و محیط نرخ بهره بالاتر برای مدت طولانی‌تر نه‌تنها بر تقاضا تأثیر می‌گذارد، بلکه می‌تواند با کاهش ساخت‌وسازهای جدید و منصرف کردن فروشندگان بالقوه با نرخ‌های وام مسکن پایین از فهرست کردن خانه‌های خود برای فروش، عرضه را محدود کند.

علاوه بر این میانگین پرداخت اصل و بهره برای وام‌گیرندگانی که از وام مسکن ۳۰ ساله استفاده می‌کنند در ماه آگوست ۲۶ درصد در مقایسه با بازه زمانی مشابه در سال گذشته افزایش داشت که این امر قابلیت مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن را در ایالات متحده به‌شدت کاهش می‌دهد. از سوی دیگر در شرایط فعلی افزایش پرداخت‌های ماهانه بسیار بیشتر از رشد پنج درصدی درآمد متوسط خانواده‌ها بوده و افزایش نرخ وام مسکن نسبت به آگوست به‌معنای سنگین‌تر شدن این پرداخت ماهانه است.

با این حال کاهش مسکن مقرون‌به‌صرفه در آمریکا تنها به‌دلیل افزایش هزینه‌های وام‌گیری اتفاق نیافتاده است، بلکه محاسبات نشان می‌دهد قیمت مسکن از زمان شروع همه‌گیری کووید -۱۹ بیش از ۴۰ درصد افزایش و عرضه به‌شدت کاهش داشته است، زیرا صاحبان‌خانه‌ها به‌واسطه ترس از دست دادن نرخ‌های پایین وام مسکن خود در بازاری راکد، خانه‌های خود را نگه می‌دارند.

آینده احتمالی بازار مسکن در ایالات متحده آمریکا

انتظار می‌رود فدرال رزرو افزایش نرخ‌های بهره را به پایان رسانده و در سال آینده آن‌ها را کاهش دهد و به این ترتیب نرخ‌های وام مسکن کاهش پیدا کند و بر اساس چشم‌انداز مسکن ملی در آمریکا، متوسط نرخ وام مسکن ثابت ۳۰ ساله که امسال با ۶.۹۴ درصد به پایان خواهد رسید، در سال آینده ۶.۳۹ درصد و در سال ۲۰۲۵ برابر با ۵.۷ درصد باشد. با این حال پیش‌بینی‌های انجام‌گرفته بر اساس وضعیت فعلی نشان می‌دهد احتمالاً با افزایش نرخ‌های وام مسکن در کوتاه‌مدت توسط بانک‌ها که به نوبه خود فعالیت مسکن را تضعیف می‌کند، هزینه وام مسکن سنگین‌تر شود. البته انتظار می‌رود قیمت مسکن به‌دلیل تقاضای بالا و عرضه کم با سرعت پایین‌تری به افزایش خود ادامه می‌دهد و تا پایان امسال ۱.۸ درصد، تا سال ۲۰۲۴ برابر با ۲.۵ درصد و تا ۲۰۲۵ برابر با ۴.۴ درصد افزایش پیدا کند.

مسکن یکی از حساس‌ترین بخش‌های اقتصاد نسبت به نرخ بهره است، به همین دلیل دولت آمریکا از فدرال رزرو خواسته است افزایش نرخ بهره را متوقف کند تا سرعت فروش خانه‌های موجود در سال آینده به‌طور متوسط افزایش داشته باشد.