دردسر املاک قولنامه‌ای/ سرانجام قرارهای بی‌سند چه می‌شود؟
برخی کارشناسان معتقدند معامله قولنامه‌ای از سوی بنگاه‌های املاک و شکل‌گیری بافت‌های شهری بدون سند رسمی، محصول نبود نظارت بر اجرای قوانین ملکی است.
Admin1
زمین یا ملک قولنامه‌ای که سند رسمی در دفاتر ثبت اسناد و املاک ندارد، این روزها بستری را برای کلاهبرداری فراهم کرده است، زیرا در فرایند معامله نمی‌توان استعلام ثبتی از چنین املاکی درخواست کرد و این در حالی است که بررسی‌های تاریخی بیانگر آن است که هر کالا یا ملک باید بنا بر اسناد معتبر مالکیت آن برای فرد و دیگران محرز و مشخص شود تا در صورت دخل و تصرف، تعرض، سرقت و فروش توسط غیر بتوان نزد محکمه عادل یا افکار عمومی اثبات مالکیت کرد.
فروش یک ملک به چندین نفر و فروش مال از جمله این کلاهبرداریها است که با استفاده از اسناد عادی انجام می‌شود و این مقدمه‌ای برای اقامه دعوی در مراجع قضائی با موضوع اثبات مالکیت است که حجم بالایی از پرونده‌های قضائی را هم به دادگاه‌ها سرازیر می‌کند و خود، از عوامل مهم اطاله دادرسی قضائی محسوب می‌شود.
با توجه به افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها، ساخت‌وسازهای بی‌رویه در قالب املاک قولنامه‌ای در کلان‌شهرها رو به افزایش است تا جایی که قشر کم‌برخوردار جامعه که توان خرید یا اجاره واحدهای سنددار را ندارند، خود به خود به سمت این منازل قولنامه‌ای هدایت می‌شوند.
مشاوران املاک چه می‌گویند
یکی از مشاوران املاک در «خانه اصفهان» می‌گوید: «اگر می‌خواهید خانه قولنامه‌ای بخرید، باید حواستان باشد که قولنامه خرید از فروشنده اول تا آخرین فروشنده‌ای که خانه را به شما می‌فروشد، داشته باشید. بعضی از فروشنده‌ها یک ملک را به چند نفر می‌فروشند، اما اگر شما یک خانه قولنامه وکالتی بخرید، هیچ مشکلی پیش نمی‌آید.»
یکی دیگر از مشاوران املاک خیابان امام خمینی (ره) در این خصوص اظهار می‌کند: «خریدن واحد قولنامه‌ای بی‌تدبیری محض است، زیرا مشخص نیست که این ملک به چند نفر دیگر فروخته شده است.»
تمهیدات مدیریت شهری اصفهان برای زمین‌های قولنامه‌ای
رسول میرباقری، رئیس کمیسیون عمران، معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر اصفهان به خبرنگار ایمنا می‌گوید: یکی از مشکلات شهروندان شهر اصفهان موضوع زمین‌هایی قولنامه‌ای است، این زمین‌ها که مالکیت مشخصی ندارند، موجب واسطه‌گری و دلالی شده‌اند.
وی می‌افزاید: شهر اصفهان در سال‌های متمادی از سمت شمال، شرق و جنوب توسعه داشته است، به همین دلیل زمین‌های قولنامه‌ای در محله‌های مختلف اصفهان به چشم می‌خورد که بدون سند رسمی مالکیت بوده است و با وجود کاربری‌های مختلف، به‌تدریج به شهر ملحق شده است.
رئیس کمیسیون عمران، معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر اصفهان ادامه می‌دهد: مناطق ۲، ۸، ۱۴،۱۱،۹ و بخشی از مناطق چهار، ۱۲،۱۱ و ۱۵ شهرداری گریبان‌گیر زمین‌های قولنامه‌ای هستند.
میرباقری با بیان اینکه سندهای مختلفی در شهرداری وجود دارد، سند شش دانگ، مشاع، تک‌برگی و بنچاق که از سال‌های قبل وجود داشته است، تصریح می‌کند: بنگاه‌های املاک، زمین‌های قولنامه‌ای را برخلاف ضابطه تفکیک می‌کنند و شهروندان نیز با خریداری این املاک، بدون اطلاع و استناد از شهرداری، برای دریافت مجوز قانونی دچار مشکل می‌شوند، یعنی ممکن است ملک به چندین نفر فروخته شده باشد.
حدود ۸۰ درصد پرونده‌هایی که در مراکز دادگستری طرح دعوی می‌شود، مربوط به زمین‌های قولنامه‌ای است
وی به شهروندان توصیه می‌کند: برای پایین بودن قیمت به سمت زمین‌های قولنامه‌ای نروند و اگر خواستند اقدامی در این‌باره کنند از شهرداری به عنوان مرجع صدور پروانه سوالات مربوطه را بپرسند تا به مشکل جدی برنخورند.
رئیس کمیسیون عمران، معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر اصفهان اظهار می‌کند: سال‌های قبل یک منع قانونی از طرف دیوان عدالت اداری تاکید کرد که هیچ‌کدام از مراجع صدور پروانه روی زمین‌های قولنامه‌ای پروانه صادر نکنند، شهرداری نیز هیچ تکلیف قانونی برای صدور پروانه زمین‌های قولنامه‌ای ندارد، اما شهرداری اصفهان به دلیل شرایط این کلان‌شهر در مناطق پانزده‌گانه، با دریافت تعهد ابعاد یا نظر کارشناس رسمی دادگستری نسبت به صدور پروانه زمین‌های قولنامه‌ای اقدام می‌کند و این کار تنها از سوی شهرداری اصفهان انجام می‌شود که می‌توان گفت در این راستا پیشگام است.
وی درباره متولی اصلی سنددار کردن زمین‌های قولنامه‌ای بیان می‌کند: اداره ثبت اسناد و مدارک استان و کشور و قوه قضائیه در این زمینه مسئول است، این سازمان‌ها باید با تعریف فرایند و پیش‌بینی تسهیلات، زمین‌های قولنامه‌ای را سنددار کنند، زیرا حدود ۸۰ درصد پرونده‌هایی که در مراکز دادگستری طرح دعوی می‌شود، مربوط به زمین‌های قولنامه‌ای است.
میرباقری با اشاره به مزایای سنددار کردن زمین‌های قولنامه‌ای می‌گوید: سنددار شدن بیشتر زمین‌های شهر اصفهان، موجب رضایتمندی و کاهش طرح دعاوی در مراجع حقوقی می‌شود و از کلاهبرداری و دلالی جلوگیری می‌کند؛ بالا رفتن ارزش این زمین‌ها به‌خصوص آن‌هایی که در بافت فرسوده قرار دارند، در آبادانی و توسعه شهر بسیار اثرگذار خواهد بود.
سنددار کردن زمین‌های قولنامه‌ای پروسه‌ای طولانی است
عبدالرسول جان‌نثاری، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا با بیان اینکه یکی از مشکلات اساسی کشور درباره زمین‌های قولنامه‌ای، پروسه طولانی سنددار کردن این زمین‌ها است، می‌گوید: نبود زیرساخت در اداره ثبت و ارگان‌های مرتبط نیز در این مسئله بی‌تأثیر نیست.
وی با اشاره به اجرای طرح سنددار کردن خانه‌های روستایی ادامه می‌دهد: سازمان نقشه‌برداری و سیستم‌های دولتی باید در یک حرکت جهادی، طبق قانون حدنگار (فهرست مرتب شده اطلاعات مربوط به قطعات زمین که ویژگی‌های زمین همچون اندازه، کاربری، مشخصات رقومی، ثبتی یا حقوقی به نقشه بزرگ‌مقیاس اضافه شده است) در این راستا اقدام کنند و مردم نیز باید در طرح‌های دولت برای دریافت سند زمین‌های قولنامه‌ای شرکت کنند.
کارشناس حوزه مسکن در خصوص مشکلات زمین‌های قولنامه‌ای تصریح می‌کند: بعضی زمین‌ها علاوه بر مشکلات مالکانه، مشکل کاربری نیز دارد، به همین دلیل شهروندان برای خرید زمین‌هایی که سند دارند نیز باید از مراجع قانونی در زمان نقل و انتقال استعلام بگیرند.
دولت باید به وظیفه خود برای سنددار کردن زمین‌های قولنامه‌ای رسیدگی کند تا مردم به‌راحتی خرید و فروش خود را انجام دهند
جان‌نثاری با اشاره به زمین‌هایی که عقب‌نشینی دارد، می‌گوید: با توجه به اینکه بعضی زمین‌های قولنامه‌ای بدون کسب تکلیف از شهرداری خرید و فروش می‌شود، ممکن است در مسیر پروژه‌های عمرانی قرار گیرد و برای مالک مشکل‌ساز شود.
وی در رابطه با پیگیری شکایات زمین‌های قولنامه‌ای خاطرنشان می‌کند: اگر قولنامه‌ای بدون ثبت در دفترخانه اسناد رسمی امضا و پس از مدتی دچار مشکل شود، به دلیل اینکه بیع انجام شده است، در دادگاه رسیدگی و پیگیری می‌شود، اما نظر کارشناسان حوزه مسکن این است که دادگاه به این شکایات رسیدگی نکند تا مردم نیز از خرید زمین‌های قولنامه‌ای صرف‌نظر کنند؛ دولت باید به وظیفه خود برای سنددار کردن این زمین‌ها رسیدگی کند تا مردم به‌راحتی خرید و فروش خود را انجام دهند.
کارشناس حوزه مسکن با اشاره به صدور پروانه برای املاک قولنامه‌ای بیان می‌کند: شهرداری اصفهان به دلیل تعدد بالای این زمین‌ها در مناطق حاشیه‌ای شهر همچون مناطق ۱۴ و ۱۵ شهرداری با تعهد ابعاد، پروانه ساختمانی صادر می‌کند، اما برخی شهرها پروانه صادر نمی‌کنند و پس از ساخت‌وساز طبق ماده ۱۰۰ از مالکان جریمه دریافت می‌کنند.
مسیر تبدیل قولنامه به سند
محمدرضا اشراقی، کارشناس حقوقی در خصوص پیگیری زمین‌های قولنامه‌ای نیز به خبرنگار ایمنا می‌گوید: املاک بدون سند را به اصطلاح ثبتی در جریان ثبت می‌گویند، یعنی ملک به ثبت نرسیده است و سند مالکیت ندارد.
وی ادامه می‌دهد: اگر فردی زمین قولنامه‌ای خریداری کند، با مشکلات بزرگی مواجه می‌شود، زیرا قولنامه سندی عادی است و ممکن است مالک ملک یا زمین را به چند نفر بفروشد و خریدار متوجه آن نشود؛ در این صورت مالک این زمین یا خانه کسی است که زودتر از دیگران آن را قولنامه کرده است، زیرا در قولنامه ساعت و روز ذکر می‌شود و افراد می‌توانند از هر کسی که زمین را خریداری کرده است، شکایت کنند تا در دادگاه پس از طی مراحل قانونی رسیدگی شود.
کارشناس حقوقی در خصوص تفاوت سند رسمی و قولنامه‌ای اضافه می‌کند: در قولنامه اگر افراد معامله‌ای را انجام دهند باید در دادگاه خرید این خانه یا زمین را ثابت کنند، اما اگر زمین سنددار با مشکل مواجه شود، آن سند لازم‌الاجرا است.
اشراقی با اشاره به مراحل تبدیل قولنامه به سند بیان می‌کند: اگر کسی ملک قولنامه‌ای خریداری کند و تصمیم بگیرد آن را به ثبت برساند، ابتدا باید به اداره ثبت مراجعه کند و این اداره پس از رسیدگی، «تحدید حدود» می‌کند و سپس زمین مذکور در سه نوبت باید آگهی و هر کدام از این آگهی‌ها به فاصله ۱۵ تا ۲۰ روز منتشر شود تا در نهایت با توجه به ماده‌های قانونی به مرحله ثبت برسد.
قصه پرغصه معاملات قولنامه‌ای آن‌قدر در رسانه‌ها تکرار شده که سخن گفتن درباره آن تکرار مکررات است، اما انتظار می‌رود زمین‌های قولنامه‌ای با ثبات قیمت مسکن، کاهش بوروکراسی اداری برای روند سنددار کردن، و با همت مسئولان و همراهی مردم، کاهش پیدا کند.
