قفل بازار مسکن باز خواهد شد؟

تهیه و اجاره مسکن یکی از مهم‌ترین دغدغه‌ها و مشکلات مردم به‌خصوص در چند سال اخیر بوده است که انتظار می‌رود دولت با ورود مؤثر خود به این حوزه و اجرا و طرح‌ریزی برنامه‌های منظم و کارشناسی شده مانند راه‌اندازی سامانه املاک و نظارت دقیق‌تر بر بحث مالیات خانه‌های خالی، لوکس و غیره بتواند کمی از دغدغه و فشار تهیه مسکن و اجاره آن را از دوش مردم کم کند و همچنین در صورت امکان بازار مسکن یک روند عادلانه و منطقی به‌خود بگیرد.

از آنجایی که مسکن یک بازار سرمایه‌ای به شمار می‌رود نوسانات بازار ارز و طلا تأثیر بسیاری بر این حوزه داشته‌اند به‌گونه‌ای که با افزایش دلار خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن افزایش پیدا کرد، اما با بازگشت قیمت دلار به محدود ۵۵ هزار تومانی تمایل خریدهای سوداگری در این بازار از بین رفت و در حال حاضر بازار مسکن به فاز رکود با یک ثبات قیمتی باز گشته است.

از سوی دیگر افزایش ساخت و ساز به عنوان یکی از عوامل کنترل کننده مسکن تحت تأثیر دو عامل نوسانات قیمت ارز و مصالح ساختمانی است که در مورد اول خوشبختانه تلاطمی نداریم اما در زمینه مصالح ساختمانی در حال حاضر تورم عمومی در محدوده ۴۳ درصدی قرار دارد که این موضوع خود تأثیر مستقیمی بر قیمت مسکن خواهد داشت.

دولت سیزدهم طی برنامه‌های که از حدود دو سال گذشته در قالب طرح نهضت ملی مسکن شروع کرده توانسته بیش از دو میلیون و ۳۰ هزار واحد مسکونی را به مرحله ساخت برساند که با این اقدام مقداری از انتظارات تورمی ناشی از کمبود مسکن در آینده کنترل خواهد شد، اما باز هم از دولت انتظار می‌رود که با نفوذ و دخالت‌های مؤثر در بازار مسکن بتواند یک آرامش و ثبات نسبی را به این حوزه باز گرداند و کمی از دغدغه‌های مردم در زمینه تهیه مسکن را کاهش دهد.

حال سوالاتی از قبیل گرانی مسکن به بازار شب عید هم خواهد رسید؟ تا چه زمانی باید مردم نگران گران شدن مسکن و زمین باشند؟ آیا دولت قصد انجام مصوبات و برنامه‌ریزی‌های برای بهبود این مسئله در دستور کار خود قرار داده است؟

جا ماندن بازار مسکن از تب‌وتاب و گرانی شب عید

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن اظهار می‌کند: به طور معمول شب عید بازار مسکن با یک تقاضای سنتی روبرو است که تعدادی از خریداران خریدهای خود را در این بازه زمانی انجام می‌دهند به همین خاطر در این محدوده زمانی یک درصد افزایش معاملات را خواهیم داشت اما اگر بخواهیم به طور دقیق عنوان کنیم افزایش قیمتی نخواهیم داشت، از آنجایی که بازار مسکن در حالت رکودی به سر می‌برد قدرت چانه‌زنی به دست خریداران است و این خود فرصت بسیار خوبی برای متقاضیان این حوزه و رفع نیاز خود است.

وی اضافه می‌کند: اگر بخواهیم قیمت مسکن را مورد بررسی قرار دهیم می‌توان گفت در سال آینده بازار مسکن دچار یک جهش تولید خوبی خواهد شد و از این ناحیه به اعداد مطلوبی دست پیدا خواهیم کرد که حتی ممکن است در سال آینده به رکوردهای نزدیک یک میلیون نیز دست پیدا کنیم از این جهت در خصوص مسکن شرایط خیلی خوبی خواهیم داشت.

تکمیل و پیاده‌سازی سامانه املاک / راهکار کنترل تقاضا

کارشناس مسکن در ارتباط با کنترل تقاضا ادامه می‌دهد: با پیاده سازی و تکمیل سامانه املاک و اسکان و همچنین اتصال این سامانه به تمامی خدمات ارائه شده به یک واحد مسکونی مانند آب، برق، گاز و غیره نه‌تنها موجب تکمیل این سامانه خواهد شد بلکه باعث اجرای سیاست‌های مالیاتی نیز می‌شود و تا زمانی که این سامانه وجود نداشته باشد دولت در شناسایی خانه‌های خالی اعمال مالیات بر املاک لوکس، سوداگری و معاملات مکرر مشکل خواهد داشت که حل این چالش بسته به تکمیل این سامانه است؛ از این جهت دولت باید طی یک اقدام و برنامه‌ریزی منظم این سامانه را تکمیل کند تا بتواند در کنار موضوع افزایش تولید مسکن بحث کنترل تقاضای بازار مسکن را به خوبی دنبال کند.

ایلاتی با اشاره به اینکه بازار مسکن یک بازار سرمایه‌ی است می‌گوید: بازار مسکن علاوه بر آنکه ارتباط تنگاتنگی با دلار و ارز دارد تحت تأثیر سایر بازارهای سرمایه‌ای مانند سهام و غیره نیز است و تا زمانیکه بحث سرمایه‌ای بودن مسکن مطرح است نمی‌توانیم قیمت آن را به سرعت در یک شرایط نزولی قرار دهیم.

وی اظهار می‌کند: بازار مسکن نیازمند سرمایه‌گذارانی است که به‌دنبال سود منطقی هستند اما تقاضاهای سوداگرانه به‌دنبال خرید، فروش، دلالی و افزایش قیمت مسکن هستند باید با سیاسیت‌های مالیاتی باید از بازار خارج شوند، به همین خاطر علاوه بر خارج کردن تقاضاهای سرمایه‌ای باید تقاضاهای سوداگرانه از بازار مسکن خارج و تفکیک شوند چراکه تا زمانیکه این اتفاق رخ ندهد نوسانات قیمت مسکن ادامه دار خواهد بود اما با فراهم شدن مقدمات آن می‌توان گفت حداقل دیگر با جهش‌های نجومی مسکن روبرو نخواهیم شد و حداقل طی یک مسیر منطقی و زیر نرخ تورم عمومی نه مانند حال حاضر که بالای نرخ تورم عمومی کشور مسکن در حال نوسان است بتوانیم شرایط بهتری را در قیمت مسکن داشته باشیم.

تأثیرات نوسانات ارز و طلا بر بازار مسکن

کارشناس مسکن عنوان می‌کند: از آنجای که قبلاً هم به این موضوع اشاره کردیم به دلیل آنکه بازار مسکن یک بازار سرمایه‌ای است، پس زمانیکه مسکن گران می‌شود خدمات هم متقابل گران خواهد شد اما تفاوتی که فضای مسکن با دیگر بازارهای سرمایه‌ی مانند سکه دارد این است که در صورت گرانی سکه تنها خود سکه گران می‌شود اما با گران شدن مسکن اجرا بها گران خواهد شد که به دنبال آن گرانی خدمات نیز رخ می‌دهد از این رو تأثیر بیشتری بر روی بحث تورم خواهد داشت، در نتیجه کنترل قیمت مسکن می‌تواند کنترل تورم عمومی کشور را به دنبال داشته باشد و تأثیر مثبتی بر آن بگذارد.

ایلاتی اضافه می‌کند: در حال حاضر مسکن به طور کامل یک کالای سرمایه است و حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد تقاضای موجود در بازار، تقاضای سرمایه‌ای است و از این جهت یک چسبندگی سریع بین قیمت دلار، طلا و مسکن به وجود آمده است چرا که در گذشته با یک تأخیر زمانی این واکنش‌ها اتفاق می‌افتاد و بازار مسکن به طور معمول آخرین بازاری بود که به نوسانات نرخ ارز واکنش نشان می‌داد، اما در حال‌حاضر این فاصله زمانی بسیار کم شده و قیمت‌ها خیلی سریع با قیمت ارز اصلاح می‌شوند و این نشان دهنده آن است که بازار مسکن به طور کامل به یک بازار سرمایه‌ای تبدیل شده است، از این رو لازمه پیاده‌سازی سیاست‌های مالیاتی بر بازار مسکن به شدت حس می‌شود، همچنین با ادامه دار بودن این شرایط همبستگی و تأثیر پذیری قیمت مسکن از سایر کالاها هم تداوم خواهد داشت.

وی در پایان می‌گوید: از آنجایی که سازندگان مسکن با هر قیمتی که مایل هستند قیمت‌گذاری خانه‌ها را انجام می‌دهند نشان از رها شدن قیمت‌گذاری بازار مسکن است و متأسفانه دولت هیچ گونه دخالت و یا ورودی در این حوزه ندارد، در واقع این مردم هستند که به دلیل شرایط حاکم بر بازار تحت فشار هستند پس لازم دولت همانند حوزه‌های مختلفی که ورود کرده است به این موضوع هم ورود پیدا کند و تقاضاها را مدیریت بکند و تقاضاهای که به دنبال افزایش قیمت مسکن هستند را با جریمه و مجازات جلوگیری کند.

تا پایان ۱۴۰۲ با افزایش قیمت مسکن مواجه نخواهیم بود

مجید گودرزی، دیگر کارشناس مسکن نیز در ارتباط با بازار مسکن در شب عید به خبر نگار ایمنا می‌گوید: با توجه به اینکه تقاضای مصرفی در حد صفر رسیده است و از سوی دیگر انتظارات تورمی بخش سرمایه‌گذاری در مسکن سرمایه‌ای منفی شده به طور معمول تا قبل از عید افزایش قیمت نخواهیم داشت بلکه دچار کاهش قیمت نیز خواهد شد، چراکه خط معاملات در تهران به رقم بسیار نادری رسیده است و بیشتر معاملات از طریق اشخاص حقوقی و یا در اجرای احکام محاکم خرید و فروش و یا تغییر مالکیت‌ها صورت می‌گیرد.

وی اضافه می‌کند: وجود بازارهای موازی مانند بورس که اخیراً در آستانه یک جهش قرار گرفته است دارای جذابیت‌های بیشتری نسبت به مسکن هستند، با تجدید ارزیابی‌ها کمکم خوبی به بازار بورس خواهد شد و در صورت قانونی شدن آن می‌توان گفت تحولات بهتری در راه خواهد بود.

ورود چینی‌ها به بازار مسکن باعث حل مشکلات این حوزه خواهد شد؟

کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: با ورود شرکت‌های چینی به حوزه ساخت‌وساز می‌توان گفت یک رقابت خوبی بین سازندگان ایرانی و خارجی شکل خواهد گرفت و قدرت چانه‌زنی دولت برای قیمت گذاری و واگذاری پروژه‌های ملی مسکن افزایش پیدا خواهد کرد، چینی‌ها مهارت‌های خاصی در زمینه کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز دارند همچنین در سطح دنیا حرف‌های بسیاری برای گفتن دارند از این رو می‌توانند کمک شایانی به بخش ساخت‌وساز در ایران انجام دهند.

گودرزی اضافه می‌کند: از آنجایی که دولت قصد ندارد بازار مسکن را به صورت رها شده در اختیار شرکت‌های چینی قرار دهد پس ملزم خواهد بود که به حوزه قیمت گذاری ورود پیدا کند تا بتواند بهای تمام شده را از شرکت‌های چینی خریداری و به مردم واگذار کند.

وی با اشاره به عملکرد دولت در این زمینه می‌گوید: با به ثبت رسیدن ۵۷ شهر جدید که ۲۷ تا آن در نوار ساحلی دریای عمان و خلیج فارس هستند و همچنین دولت با دستور کار خود قرار دادن و اجرا سازی و واگذاری ۵۰۰ هزار قطعه زمین رایگان، ساخت یک میلیون ۹۰۰ هزار واحد مسکونی و تأمین مالی به ارزش دو میلیارد دلار که از سوی صندوق توسعه ملی به این طرح اختصاص داده شده است باعث افزایش عرضه مسکن و زمین شده است که این خود موجب شکل‌گیری یک تحول خوب در این حوزه است.

کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: از سوی دیگر مردم و مسئولین ما آگاه شدند که رسوب ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور با ارزش افزوده صفر در بخش مسکن سرمایه‌ای یک چالش بزرگ ملی است و می‌توان گفت که مسئولین دارند تلاش می‌کنند که این نواقص و بحران‌های سرمایه‌گذاری رفع گردد، امیدواریم دولت و مجلس در آینده بتوانند بخصوص در بخش قانون گذاری اقدامات خوبی انجام دهند و یکی از قانون‌های لازم در این حوزه قانون بهای تمام شده است که ما خواستار تصویب آن هستیم و امید داریم در مجلس آینده تصویب شود و امید بر آن داریم که این بخش که یکی از ضروری‌ترین نیازهای جامعه است قانون‌مند و ساماندهی شود

تأثیرات ارز، دلار و تقاضا بر قیمت مسکن

گودرزی عنوان می‌کند: با توجه به این‌که بازار مسکن به طور کامل از دو نظر تقاضای واقعی و مصرفی صفر شده و همچنین با کاهش شدید انتظارات تورمی قفل شده است، می‌توان گفت این بخش از اقتصاد بیش از امکان افزایش ندارد و رابطه خیلی کم بین دلار و ارز و بازار مسکن ایران وجود دارد چرا که ظرفیت‌های موجود در مسکن و زمین عظیم و بزرگ است و این کمبودها سوری هستند که به مردم و کشور تحمیل می‌شوند.

وی با بیان اینکه دولت در حوزه زمین اقدامات خوبی انجام داده که حدود ۶۰ درصد بهای تمام شده را به خود اختصاص داده تحولات خوبی در حال انجام است و امیدواریم این تحولات تا جایی ادامه دارد باشد که به تعادل برسیم می‌گوید: در حال حاضر بین هزینه ساخت که حدود هشت تا ۱۲ میلیون تومان در صنعت نسبت به ملی مسکن است و همچنین هزینه فروش که به طور میانگین در تهران حدودی ۷۷ میلیون تومان است اختلاف بسیار زیادی وجود دارد که این موضوع باعث شده بخش‌های بزرگی از اقتصاد ایران در رقابت با بخش رها شده و بی‌قانون مسکن غیر اقتصادی شوند؛ ازجمله بازار سرمایه ما توان رقابت با جهش‌های ۸۶ درصدی مسکن را ندارد و این به بازار سرمایه ما آسیب می‌زنه و سرمایه‌های ما را در بخش اقتصادی تبدیل به سنگ و گچ با ارزش افزوده صفر می‌کند.

مصوبات مجلس دچار ضعف کارشناسی و نبود ضمانت‌های اجرایی است

کارشناس مسکن اظهار می‌کند: مسکن ما به دلیل جذابیت‌های کاذب و سودهای سمی که در آن وجود دارد متأسفانه به یک چالش ملی تبدیل شده است، و از طرفی هم در تمام مجالس گذشته یک بند قانونی برای ساماندهی مسکن به تصویب نرسیده است و قوانینی که اخیراً در غالب مالیات بر خانه‌های خالی و لوکس تصویب شده به دلیل کارشناسی نبودن و نداشتن ضمانت اجرایی مانند قانون مالیات خانه‌های خالی به اندازه یک واحد مسکونی برای دولت دستاوردی نداشته است؛ پس در واقع می‌توان گفت که این مصوب یک نمایش قانون‌گذاری بود و درواقع ضمانت و قابلیت اجرایی شدن نداشته است که این خود جزئی از نقاط ضعف اساسی مجلس یازدهم بود چرا که مجلس برخی از قوانین خود را تنها به صورت نمایشی تصویب کرده و در عمل قابلیت اجرای شدن نداشتند.

گودرزی در پایان می‌گوید: امیدواریم مجلس آینده، مجلسی باشد که بازار مهم، حساس و با اهمیت مسکن را از جهات اقتصادی و اجتماعی مانند تمامی کشورهای دنیا ساماندهی کند چرا که مقابله با این سودهای سمی در بازار باعث رونق بخش‌های مولد بازار کشور شود.

به گزارش ایمنا، با توجه به اهمیت مسکن که علاوه بر اینکه از دغدغه‌های مردم است یکی از موضوعات چالش برانگیز صنعت و اقتصاد کشور هم نیز به شمار می‌رود، پس لازم است مجلس به غیر از تصویب مصوبات از کارشناسی و اجرایی بودن آن مطمئن شود چرا که تنها تصویب یک طرح راه حل مناسبی نخواهد بود و مهم‌تر از آن امکان اجرایی شدن آن طرح و مصوبه است، همچنین با اشاره به گفته کارشناسان این حوزه دولت همانند دیگر زمینه‌های که ورود پیدا کرده است باید به حوزه مسکن و زمین ورود مؤثری داشته باشد و با تصویب و اجرایی‌سازی قوانین سخت‌گیران جلوی این تورم، افزایش قیمت و جولان سوداگران این بازار را بگیرد.

با آنکه دولت طرح‌های در غالب نهضت ملی مسکن و پروژه‌های مشابه به آن انجام داده اما شواهد نشان دهنده آن است که تا زمانی که قیمت‌گذاری‌ها به دست سازندگان است بازار مسکن به یک ثبات نسبی نخواهد رسید و تنها مردم هستند که در این میان به‌دلیل نبود قوانین مشخص تحت فشار و مشکلات تهیه مسکن و زمین خواهند بود.