قبل از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، ابتدا با مشکلات پیش‌رو در این نوع قراردادها آشنا شوید، چراکه صرف زمان برای انتخاب بهترین سازنده مشارکت در ساخت و تنظیم قرادادی همه‌جانبه و دقیق، وقت و هزینه بسیار کمتری را در مقابل ناآگاهی شما از مشکلات رایج در اینگونه قراردادها و گرفتارشدن در قوانین حقوقی مشارکت در ساخت خواهد گرفت. به این ترتیب توصیه می‌کنیم موارد ذکرشده در این مطلب را که طبق تجربه چندین ساله گروه مهندسی سروین و سایر فعالین متخصص در امر ساختمان‌سازی و تنظیم قراردادهای مشارکتی گردآوری شده‌است با دقت مطالعه کنید.

۷ مورد از رایج‌ترین مشکلات و مخاطرات مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت، علاوه بر مشکلاتی که ممکن است توسط طرفین معامله یعنی مالک و سازنده ایجاد شود یکسری از اتفاقات و وقایع احتمالی نیز وجود دارند که به عنوان عوامل بیرونی شناخته شده و از حیطه اختیار طرفین خارج هستند. این شاخص‌ها عموما شامل: نوسانات شدید قیمت‌ها، افزایش تورم و وقوع شرایط فورس ماژور است. شما در مقابل مشکلات خارجی قدرت چندانی برای تغییر اوضاع ندارید اما نسبت به حل مشکلات داخلی می‌توانید با کمی تعقل و دقت بیشتر، از وقوع حوادث و اختلافات احتمالی جلوگیری کنید. با این تفاسیر اگر قصد تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت منطقه ۱ تهران ‌ و یا سایر نقاط پایتخت را دارید بهتر است مشکلات احتمالی زیر را در نظر بگیرید:

1. عدم تعهد و تخصص سازنده: یکی از بزرگ‌ترین مشکلات پیش‌رو در جریان ساخت‌وسازهای مشارکتی، شراکت با یک سازنده غیرمتخصص، بی‌تعهد و کم تجربه است. از آنجاییکه شما در جریان ساخت‌وساز مشارکتی، تمام دارایی خود یعنی ملک‌تان را در اختیار سازنده قرار می‌دهید حتما باید از شایستگی‌های این شخص در اجرای آنچه وعده می‌دهد مطمئن شوید. برای اینکار انجام تحقیقات میدانی، مشاوره با دست‌اندرکاران این حرفه، بازدید حضوری از نمونه پروژه‌های اجراشده، سابقه و رزومه سازنده و مواردی از این دست می‌تواند راهگشا باشد. تجربه مشارکت با سازندگان خوش‌نام و متعهد مانند گروه مهندسی سروین، با سابقه اجرای پروژه‌های معروفی مثل: پروژه ویلای لواسان، پروژه فرمانیه و ... می‌تواند تجربه‌ای ماندگار و البته سودآور برای شما رقم بزند.
2. نحوه تقسیم واحدها: مشکل شایع دیگری که ممکن است مالک و سازنده در جریان ساخت‌وساز مشارکتی با آن مواجه شوند، نحوه تقسیم واحدها است. در واقع اگر طرفین برآورد درستی از میزان آورده خود نداشته‌باشند یا فقط عرف منطقه را ملاک قرار دهند و یا حتی جزییات توافق شده در این مورد را به صورت مکتوب در قرارداد درج نکنند، قطعا در این مورد دچار اختلافات شدید خواهند شد. برای تقسیم اصولی واحدها ضمن رعایت موارد نام‌برده می‌توانید از روش‌های مختلف مثل تقسیم درصدی، تقسیم واحدی و ... استفاده کنید.
3. ساخت ملک برخلاف مفاد درج شده در قرارداد: هر نوع خلف وعده سازنده در مورد مسائل کمی و کیفی توافق شده در ساخت آپارتمان مانند: نوع مصالح، نقشه و ... مشمول این بند است زیرا سازنده موظف است آپارتمان را به همان شکل و کیفیتی که به توافق مالک رسیده ساخته و تحویل وی دهد. مالک برای اطمینان از حسن انجام کار سازنده می‌تواند از سازنده ضمانت دریافت کند. همچنین لازم است بدانید که انجام تمام تعهدات مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت تماما به عهده سازنده است و وی حق واگذاری این تعهدات به غیر را ندارد.
4. عدم تحویل به موقع ساختمان توسط سازنده: این مورد هم مشکل دیگری است که در قرارداد مشارکت با سازنده غیرمتعهد ممکن است با آن مواجه شوید، بنابراین برای جلوگیری از بروز این نوع اختلافات و مشکلات حتما باید جزییات مربوط به مراحل مختلف پروژه و زمان دقیق تحویل ساختمان را به صورت مکتوب در قرارداد ذکر کنید تا در صورت خلف وعده، بتوانید اقدامات قانونی لازم را انجام دهید. به منظور جلوگیری از متضررشدن مالک در صورت عدم تعهد سازنده نسبت به تحویل به‌موقع ساختمان، توصیه می‌کنیم بابت دیرکرد سازنده نه تنها تعیین خسارت کنید بلکه ضمانت نیز تعیین کنید، همچنین شما می‌توانید بندهایی را مربوط به حق فسخ در قرارداد اضافه نمایید.
5. انتقال سند: نقل‌وانتقال سند موضوع مشکل‌ساز و پرریسکی است که اگر در انجام آن عجولانه و ناآگاهانه عمل کنید نه تنها درگیر تبعات قانونی می‌شوید، بلکه ممکن است دارایی‌تان نیز به خطر بیفتد. انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت معمولا به سه شکل کلی: انتقال سند در ابتدای پروژه با چک تضمینی سازنده، انتقال سند در انتهای پروژه با چک تضمینی مالک و انتقال سند به صورت مرحله‌ای و براساس قدرالسهم طرفین انجام می‌شود که مورد آخر ریسک کمتری دارد.
   
6. مالکیت ملک: مشکل دیگری که نباید از آن غافل شد، مسائل مربوط به مالکیت ملک است. طبق قوانین مشارکت در ساخت، مالک باید تمام مشکلات احتمالی مربوط به ملک خود اعم از وجود هرگونه محدودیت، پرداخت بدهی‌های قبلی، تخلفات ساختمانی، رفع اشتباهات ثبتی و ... را برطرف نموده سپس نسبت به تنظیم و امضای قرارداد مشارکت در ساخت با سازنده معتمد اقدام نماید.
7. عدم تعیین داور صالح: گاهی اوقات ممکن است در پروسه ساخت‌‌وساز اختلافات و سوءتفاهماتی بین طرفین قرارداد به وجود بیاید که حضور شخص سوم به عنوان یک داور شایسته و مورد اعتماد دو‌طرف می‌تواند در رفع این مشکلات با کمترین هزینه زمانی و مالی تاثیر به سزایی داشته‌باشد.

موارد فوق جزو شایع‌ترین مشکلات قرارداد مشارکت در ساخت هستند که ممکن است برای هر مالک یا سازنده‌ای به وجود بیایند. از این‌رو، به طرفین قرارداد توصیه می‌کنیم که ضمن تعاملات مثبت با یکدیگر، نسبت به ثبت قانونی آنچه درباره آن به توافق رسیده‌اند کوتاهی نکنند تا پروسه ساخت‌وساز در سریع‌ترین زمان و با کمترین مشکلات پیش برود. شرکت مهندسی سروین به عنوان مرجعی معتبر، خوش‌نام و شناخته شده در عرصه ساخت و اجرای پروژه‌های مختلف مسکونی، تجاری، اداری و ... می‌تواند شما را در تنظیم قراردادهای مشارکت بی‌نقص راهنمایی نموده و خود نیز به عنوان سازنده‌ای متخصص و متعهد این نوع شراکت را برای‌تان به خاطره‌ای رضایت‌بخش و تجربه‌ای سودآور تبدیل کند.