حل بحران مسکن با تغییر کاربری ساختمان‌های اداری

با گذشت چهار سال از شروع همه‌گیری کووید -۱۹، اثرات آن هنوز در بخش‌هایی از جوامع مانند ساخت‌وساز و املاک قابل مشاهده است. انجام فعالیت‌های اداری به صورت دورکاری و برنامه‌های ترکیبی حضوری-دورکاری منجر به کاهش شدید تقاضا برای فضای اداری شده و ارزش املاک نیز با کاهش مواجه شده است. علاوه بر این، به دلیل مهاجرت مردم به حومه شهرها در جستجوی شرایط زندگی مقرون‌به‌صرفه، ارزش و نرخ اشغال ساختمان‌های اداری در مراکز شهری همچنان رو به کاهش است. به همین علت، با اینکه معماران و طراحان شهری مشغول طراحی‌های جدید برای محیط‌های کاری هستند، بازار املاک و مستغلات با دیدگاه‌های متفاوتی به این مسئله نگاه می‌کند و ترجیح می‌دهد بر موجودی رو به افزایش ساختمان‌های اداری خالی سرمایه‌گذاری کند.

گزارشات حاکی از آن است که اجاره‌بهای فضاهای اداری در شهر نیویورک بین سال‌های ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۲ با افت ۱۸ درصدی مواجه بوده است و در سانفرانسیسکو، اجاره‌بها در مدت مشابه ۲۸ درصد کاهش داشته است. پیش از این، مدت‌زمان اجاره در بخش املاک اداری، اغلب ۱۰ سال یا بیشتر بود که درآمد ثابتی را برای مالکان فراهم می‌کرد، اما کاهش تعداد کارمندان حاضر در مناطق تجاری و اداری، باعث تغییر تمایل مستأجران نسبت به اجاره‌های بلندمدت شده است. بعضی شرکت‌ها پس از انقضای اجاره‌نامه فعلی خود، برای تمدید اجاره با زمان کوتاه‌تر مذاکره می‌کنند، درحالی‌که بعضی دیگر، قراردادهای بلندمدت خود را به طور کلی فسخ کرده‌اند. اگر نرخ اشغال فضاهای اداری به سطح قبل از همه‌گیری بازنگردد، تبدیل ساختمان‌های اداری به کاربری‌های جایگزین، تنها راه‌حل برای غلبه بر این مشکلات است.

بسیاری از کارشناسان وضعیت کنونی ساختمان‌های اداری را با وضعیت مراکز خرید در اوایل دهه ۲۰۰۰ مقایسه می‌کنند که تجارت الکترونیک برای اولین بار شروع شد و مراکز خرید به مکان‌هایی مانند ایستگاه پلیس، مزارع سرپوشیده و زمین بازی تغییر کاربری دادند. همزمان با بحران اقتصادی سال ۲۰۰۸ و سقوط بازار مسکن، فرصتی برای استفاده مجدد شهرها از املاک آسیب دیده فراهم شد ولی بی‌استفاده ماند. در عوض، سرمایه‌گذاران بیشتر املاک را خریداری می‌کردند و بدون توجه به نیازهای جامعه، با نرخ‌های بالا اجاره می‌دادند. تأمل در این فرصت از دست رفته، نیاز به برنامه‌ریزی شهری پیشگیرانه برای شرایط حاضر را امری ضروری تلقی می‌کند. به همین منظور، راهکاری برای استفاده مجدد از این دفاتر خالی به عنوان مکان‌های مسکونی پیشنهاد و در بعضی شهرها اجرا شده است. نکته قابل توجه این است که با وجود افزایش فرایند تبدیل فضاهای اداری به کاربری‌های مسکونی، حمایت مالی زیاد و روند ساخت‌وساز پیچیده‌ای مورد نیاز است.

مداخله بخش دولتی در تغییر کاربری فضاهای اداری بلااستفاده

دلایل قانع‌کننده‌ای برای بخش دولتی وجود دارد تا برای خرید و تغییر کاربری املاک بی‌استفاده اقدام کند. در واقع، شهرها می‌توانند از دفاتر خالی برای راه‌اندازی مجموعه‌ای از مؤسسات تحقیقاتی، استارتاپ‌ها و شتاب‌دهنده‌های کسب‌وکار استفاده کنند. تمرکز بر فعالیت‌های دانش‌محور در مراکز شهری می‌تواند باعث رشد اقتصادی و جذب استعدادهای خبره شود و عمومی نگه داشتن املاک اداری به معنای کنترل اجاره‌بها و امکانات رفاهی به سمت رشد فراگیر به جای کسب حداکثر سود است.

علاوه بر این، شهرها می‌توانند از دفاتر خالی در نزدیکی حمل‌ونقل عمومی برای توسعه مسکن ارزان‌قیمت استفاده کنند و یا ساختمان‌ها را به مراکز تفریحی، کتابخانه‌ها و محیط آزمایشی برای استارتاپ‌ها تبدیل کنند. سرمایه‌گذاری استراتژیک شهرها در پروژه‌های تغییر کاربری ساختمان‌های اداری می‌تواند منجر به ترویج برابری اجتماعی، تشویق ایده‌های نوآورانه و ایجاد مناظر شهری پایدارتر و انعطاف‌پذیرتر برای آیندگان شود. در ادامه به شهرهای آمریکایی اشاره می‌شود که قوی‌ترین طرح تبدیل فضای اداری به مسکونی را دارند.

نیویورک

نرخ ۲۲ درصدی دفاتر اداری خالی در شهر نیویورک مثل این است که بیش از ۴۰ آسمان‌خراش به اندازه ساختمان کرایسلر خالی باشد. این یک مسئله بزرگ برای شهر است، زیرا بخش اداری همواره مسئول ۲۱ درصد از مالیات بر دارایی در این شهر بوده است. دولت منهتن در پاسخ به این معضل، تغییر کاربری ساختمان‌های اداری بی‌استفاده را در اولویت برنامه شهری خود قرار داده و بزرگترین پروژه استفاده مجدد تطبیقی کشور را راه‌اندازی کرده است.

ساختمان‌های پیشین انتشارات Daily News و JPMorgan Chase با قیمت ۲۵۰ میلیون دلار توسط دو شرکت دولتی خریداری شده و قرار است به آپارتمان‌هایی مقرون‌به‌صرفه با نرخ بازار تبدیل شوند. راه‌اندازی یک محیط با کاربری مختلط، تلاشی قدرتمند برای بازیابی تردد از دست رفته و محرک‌های اقتصادی این محله است. شهردار نیویورک قصد دارد ۲۰ هزار آپارتمان جدید در منهتن برای مقابله با معضل کمبود مسکن بنا کند و برای رسیدن به این هدف، پیشنهاداتی را برای ساده‌سازی محدودیت‌های منطقه‌بندی و ارائه معافیت‌های مالیاتی به مالکان ارائه کرده است چراکه، منطقه‌بندی یکی از مهمترین چالش‌ها در زمان تغییر کاربری دفاتر است. مقامات شهری قوانین جدیدی با هدف ساده‌سازی تغییرات ساختمانی وضع کرده‌اند که تعداد ساختمان‌های واجد شرایط تبدیل تجاری به مسکونی را به میزان قابل‌توجهی افزایش می‌دهد.

لس‌آنجلس

لس‌آنجلس در حوزه استفاده مجدد تطبیقی، همواره پیشگام بوده است. در سال ۱۹۹۹، شهر قانونی وضع کرد که به توسعه‌دهندگان اجازه می‌داد ساختمان‌های مرکز شهر مربوط به سال ۱۹۷۴ یا قبل از آن را به فضاهای مسکونی تبدیل کنند. این رویکرد نوآورانه منجر به ایجاد ۱۲ هزار واحد مسکونی در یک بازه زمانی ۱۵ ساله شد. در حال حاضر، اداره برنامه‌ریزی این شهر، فعالانه در حال تدوین آئین‌نامه جدیدی است که می‌تواند استفاده مجدد تطبیقی را در سطح شهر گسترش دهد و املاک ۱۵ ساله یا بیشتر را در بر بگیرد. اکنون، در میان دوراهی چالش‌های موجود در اجاره‌بهای ساختمان‌های اداری و تقاضای روبه‌رشد برای مسکن، لس‌آنجلس تبدیل دفاتر بی‌استفاده به منازل مسکونی را به عنوان راهی برای تغییر شکل بافت شهری خود و ارائه گزینه‌های مسکونی در دسترس‌تر برای ساکنانش پذیرفته است.

مجموع فضاهای خالی، فضاهایی که به زودی خالی می‌شوند و فضاهایی که در انتظار تمدید اجاره هستند، در حال حاضر ۲۶.۲ درصد از بازار املاک لس‌آنجلس را تشکیل می‌دهد و این آمار به این معنی است که تقریباً ۴۴ میلیون فوت مربع از فضای اداری بلااستفاده باقی مانده است، درحالی‌که کمبود شدید مسکن در مرکز شهر مسئله بی خانمانی را بدتر می‌کند. توسعه استفاده مجدد تطبیقی به عنوان راه‌حلی برای رسیدگی به این مشکل مبرم مطرح شده است. بر اساس مطالعات اخیر، لس‌آنجلس پتانسیل ایجاد ۱۱۳ هزار واحد مسکونی در مرکز شهر را با تغییر کاربری هتل‌ها، دفاتر اداری و دیگر ساختمان‌های تجاری دارد.

شیکاگو

مانند سایر شهرهای این لیست، شیکاگو نیز با مشکل ساختمان‌های اداری خالی روبرو است. در سه ماهه اول سال ۲۰۲۳، فضای اداری مرکز این شهر ۲۲.۴ درصد فضای بی‌استفاده داشته است. از آنجایی که ۲۳ درصد از وام‌های املاک اداری در دو سال آینده سررسید می‌شود، اگر اقدامی برای حل این مشکل انجام نشود، اوضاع به سرعت بدتر خواهد شد. به همین دلیل، شهر رویکرد هدفمندتری برای تغییر کاربری ساختمان‌های اداری ارائه کرده است و امیدوار است که بازسازی فضای شهری بتواند شیکاگو را احیا کند. هدف طرح توسعه شیکاگو، ایجاد هزار واحد مسکونی جدید است که ۳۰ درصد آنها مقرون‌به‌صرفه هستند و در نظر دارد برای این واحدهای مسکونی از فضای اداری پنج میلیون فوت مربعی که خالی مانده است، استفاده کند. نکته قابل‌توجه در خط مشی طرح شیکاگو، تغییر کاربری حدود ۷۰ درصد از فضاهای اداری است که بیشتر از سهمی است که در لس‌آنجلس و نیویورک دیده می‌شود. به‌علاوه، انتظار می‌رود این طرح فضای خالی طبقات بالایی را تقریباً ۵۰ درصد کاهش دهد.

سانفرانسیسکو

سانفرانسیسکو نیز با ساختمان‌های اداری خالی و بی‌استفاده‌اش، قربانی شیوع روزافزون دورکاری شده است. نرخ فضای خالی قبل از همه‌گیری در این شهر ۷ درصد بود که اکنون به ۲۸ درصد در مناطق مرکزی شهر رسیده است. سررسید اجاره‌نامه‌های قبلی نیز بر شدت این مشکل می‌افزاید. برای رویارویی با این موضوع، شهر در حال تدوین قانونی برای ساده‌سازی روند تبدیل املاک تجاری به فضای مسکونی است. تسهیل روند صدور مجوز به توسعه‌دهندگان این امکان را می‌دهد تا از فضای خالی به نفع حل بحران مسکن استفاده کنند.

اسپانیا سردمدار تبدیل واحدهای اداری به مسکونی در اروپا

دفتر توسعه اقتصادی و دپارتمان برنامه‌ریزی سانفرانسیسکو، از صاحبان ساختمان‌های مرکز شهر و حامیان مالی دعوت می‌کنند تا در پروژه‌های تغییر کاربری فضاهای تجاری کم‌استفاده سرمایه‌گذاری کنند. رئیس هیئت ناظران سانفرانسیسکو معتقد است که پتانسیل موجود در مرکز شهر به‌ویژه ساختمان‌های قدیمی آن، فرصت منحصربه‌فردی برای استفاده مجدد تطبیقی فراهم می‌کند، مخصوصاً وقتی که با مزایای مالیاتی همراه باشد. هنوز تأمین مالی این پروژه‌ها یک چالش است زیرا اکثریت قریب به اتفاق دفاتر، فاقد ساختار مناسب برای واحدهای مسکونی هستند و باید تغییرات پیچیده و پرهزینه‌ای در آنها برای تبدیل یک ساختمان اداری به آپارتمان مسکونی انجام شود.

گرایش تبدیل واحدهای اداری به مسکونی در اسپانیا به طور مستمر در حال جذب سرمایه‌گذاری است. چشم‌انداز فعلی اسپانیا در این رابطه از مثبت‌ترین‌ها در اروپا است زیرا انتظار می‌رود. در مادرید، تقریباً ۱.۸ میلیون متر مربع فضای اداری وجود دارد که پتانسیل تبدیل به املاک مسکونی جایگزین را دارد. تخمین زده می‌شود که با این کار ۲۰ هزار واحد مسکونی اضافی ایجاد شود.

روند مشابهی را می‌توان در بارسلونا مشاهده کرد، جایی که تقریباً ۷۶۳ هزار متر مربع فضای اداری در حال حاضر کمتر از سطوح سودآوری مورد انتظار برای توسعه دهندگان یا مالکانی است که می‌توانند به واحدهای مسکونی تغییر کاربری دهند. این تحول، پتانسیل ورود حدود هشت هزار واحد مسکونی به بازار را دارد.

در سرتاسر اروپا نیز این روند تبدیل رو به افزایش است. هفت شهر بزرگ آلمان با مشکلاتی مشابه با کمبود مسکن مواجه هستند، زیرا جمعیت آنها همچنان در حال افزایش است. فرانکفورت یکی از شهرهای پیشرو در این تغییر است که در سال گذشته میزان فضای اداری تبدیل شده به مسکونی را بیش از دو برابر کرده است، به طوری که ۱۶ درصد از پروژه‌های خطوط لوله فرانکفورت برای ۲۰۲۳-۲۰۲۵ شامل طرح‌های تبدیل واحدهای اداری به مسکونی است. در سایر شهرها، تغییر در استفاده از فضای تجاری / نظامی سابق بخش بزرگی از پروژه‌های تجاری کلن (۳۴ درصد) و برلین (۲۵ درصد) را تشکیل می‌دهد.