چهار سال پس از شروع سیاست‌های کاری ترکیبی و افزودن شیوه‌های کار از راه دور، نرخ اشغال دفاتر در مراکز شهری هنوز کمتر از سطوح قبل از همه‌گیری کووید -۱۹ است که نشان‌دهنده تغییر طولانی‌مدت در محیط‌های اداری است. تعداد فضاهای اداری خالی در ایالات متحده آمریکا به‌شدت افزایش یافته است و پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که ممکن است در آینده نزدیک به میزان قابل‌توجهی بیشتر شود.

توسعه‌دهندگان به دنبال تغییر کاربری و استفاده‌های جایگزین از دفاتر و فضاهای اداری هستند که هر روش مزایای ویژه خود را دارد. تا اوایل سال ۲۰۲۴، تقریباً ۷۰ میلیون فوت‌مربع از فضای اداری در حال تغییر کاربری بود و پیش‌بینی می‌شود تعداد پروژه‌های تکمیل‌شده سال جاری نسبت به سال گذشته بیش از دوبرابر باشد. معماران و توسعه‌دهندگان کاربری‌های مختلفی را از زندگی مسکونی گرفته تا مکان‌های تحقیقاتی پیشرفته، برای تبدیل این ساختمان‌های کم‌استفاده به فضاهای جدید پررونق بررسی می‌کنند.

تغییر کاربری ساختمان‌های اداری به فضاهای مسکونی، هتل‌ها، آزمایشگاه‌ها و موارد دیگر در رفع نیازهای خاص بازار و همچنین ارتقای پایداری در صنعت ساخت‌وساز و املاک و مستغلات موفق است. استفاده مجدد تطبیقی از مکان‌های کم‌استفاده یا بدون‌استفاده امکان به حداقل رساندن ضایعات و کاهش انتشار کربن مرتبط با ساخت‌وسازهای جدید را نتیجه می‌دهد.

علاوه بر این، این پروژه‌ها در مقایسه با ساخت‌وسازهایی که از صفر شروع می‌شوند، زمان کوتاه‌تری دارند. تغییر کاربری یک فرایند تأیید ساده و جدول زمانی ساخت سریع‌تری را ارائه می‌دهد و راه‌حلی کارآمد برای برآورده کردن نیازهای در حال تحول است.

در میان روند پروژه‌های تغییر کاربری ساختمان‌های اداری، پیش‌بینی می‌شود که بیشتر آنها به فضاهای مسکونی برای چند خانواده تبدیل شوند. اگرچه این یک گزینه محبوب است، اما جایگزین‌های دیگری نیز برای تغییر و احیای فضاهای اداری در این کشور وجود دارد که در ادامه مطرح می‌شود.

تبدیل فضای اداری به مسکونی

تبدیل دفاتر به ساختمان‌های مسکونی به یک راه‌حل بسیار محبوب در ایالات متحده به‌ویژه برای رفع کمبود مسکن در مناطق شهری تبدیل شده است. این رویکرد از احیای ساختمان‌های اداری قدیمی در شهرهای بزرگ نظیر بوستون، کلیولند و نیویورک به‌عنوان جایگزینی برای ساخت‌وسازهای جدید استفاده می‌کند.

برخی معماران ایجاد واحدهای مسکونی استانداردی را شبیه به مفاهیم شهری پلاگین لوکوربوزیه پیشنهاد کرده‌اند که می‌توانند به ساختارهای اداری موجود متصل شوند. واحد مسکن شهری آدیسون گودین نمونه‌ای از این رویکرد برای کمک به ایجاد و حفظ مسکن برای قشر با درآمد متوسط در بوستون است. این واحدهای پیش‌ساخته را می‌توان در طبقات اداری جاسازی کرد، در حالی که ساختمان اصلی امکانات اولیه و سازه‌های پشتیبانی را فراهم می‌کند.

برای موفقیت‌آمیز بودن این تغییرات، معمولاً چندین تغییر کلیدی در ساختمان اداری اعمال می‌شود؛ پلان‌های طبقات برای ایجاد واحدهای مسکونی جداگانه با تقسیم‌بندی اتاق‌های مناسب و امکانات ضروری حمام، آشپزخانه و سیستم‌های لوله‌کشی و الکتریکی از نو پیکربندی می‌شوند. اقداماتی نظیر بزرگ‌کردن پنجره‌ها برای بهبود نور طبیعی و ادغام امکانات خشک‌شویی و مراکز تناسب اندام نیز عملیات رایجی در این نوع تبدیل کاربری هستند.

تبدیل فضای اداری به هتل

مشابه تبدیل دفتر به محل سکونت، فرصت استفاده مجدد از فضای تجاری به هتل زمانی مفید است که در نواحی مرکزی شهر نزدیک به امکانات رفاهی و جاذبه‌ها قرار گیرد. سازه‌های اداری تاریخی برای کاربری هتل‌بوتیک مناسب هستند. برای مثال، مجموعه هتل‌داری آسپن قصد دارد ۱۰ طبقه اداری بدون استفاده در یکی از میادین شهر نیویورک را به یک هتل‌بوتیک ۱۳۰ اتاقی تبدیل کند. کارشناسان شهری تأکید می‌کنند که حدود ۲۵ درصد از فضاهای اداری خالی منهتن، به‌ویژه ساختمان‌های قدیمی‌تر کلاس B و C، به دلیل صفحات کف کوچک‌تر و ارتفاع مطلوب سقف، برای چنین تغییراتی مناسب هستند.

این پروژه‌ها نیاز به تغییرات قابل‌توجهی همچون به‌روزرسانی تأسیسات مکانیکی و رعایت مقررات جدید زیست‌محیطی دارند. پلان طبقات باید به‌گونه‌ای تنظیم شود که اتاق‌ها و سوئیت‌های مهمان را در خود جای دهد و هر اتاق را با حمام خصوصی مجهز کند. سیستم‌های تهویه مطبوع باید ارتقا داده شوند تا امکان کنترل فردی اتاق‌ها را فراهم کند و قسمت‌های لابی و پذیرایی به ساختمان‌ها اضافه شود. امکانات اضافی از جمله رستوران‌ها، اتاق‌های جلسه و مراکز تناسب اندام را نیز می‌توان برای بهبود تجربه مهمان‌ها اضافه کرد.

تبدیل دفاتر اداری به ساختمان‌های علوم زیستی

پیشرفت در بخش علوم زیستی منجر به افزایش تقاضا برای فضاهای آزمایشگاهی و تحقیقاتی شده است و تبدیل فضاهای اداری به ساختمان‌های علوم زیستی به‌ویژه در مراکز بیوتکنولوژی، این نیاز را برآورده می‌کند. به‌طور معمول، این تبدیل‌ها شامل تغییر کاربری بخشی از فضای اداری برای استفاده آزمایشگاهی برای ایجاد درآمد اجاره‌ای قابل‌مقایسه با یک مرکز جدید علوم زیستی است.

صرفه‌جویی در هزینه تبدیل یک ساختمان اداری موجود نسبت به هزینه‌های توسعه جدید حداقل ۵۰ درصد کمتر است. تبدیل دفاتر به آزمایشگاه تقریباً ۱۰ میلیون فوت‌مربع از فضای آزمایشگاهی جدید را در بزرگ‌ترین مناطق تحقیقاتی ایالات متحده تا پایان سال ۲۰۲۱ به خود اختصاص داد.

انطباق ساختمان‌های اداری برای استفاده‌های آزمایشگاهی نیازمند چندین اصلاح ضروری است؛ کف‌ها باید برای پشتیبانی از تجهیزات سنگین تقویت شوند، ارتفاع سقف برای تهویه تخصصی باید افزایش یابد و سیستم‌های الکتریکی و لوله‌کشی برای مطابقت با استانداردهای آزمایشگاهی ارتقا داده شوند. علاوه بر این، ایجاد فضاهای تخصصی نظیر اتاق‌های تمیز برای پشتیبانی از عملیات علوم زیستی بسیار مهم است.

تبدیل فضای اداری به مراکز بهداشت و درمان

با گسترش نیازهای مراقبت‌های بهداشتی، تبدیل مطب‌ها و دفاتر اداری به مراکز بهداشتی به یک گزینه جذاب تبدیل شده است، به‌ویژه برای دفاتری که در نزدیکی بیمارستان‌ها قرار دارند یا در مناطقی واقع شده‌اند که خدمات پزشکی ناکافی دارند. این روند با افزایش تقاضا برای مراقبت‌های بهداشتی دردسترس در نقاط مختلف هدایت می‌شود.

روزانه حدود ۱۰ هزار مراقب کودک در ایالات متحده بازنشسته می‌شوند که نیاز به راه‌حل‌های بهداشتی یک مرحله‌ای را افزایش می‌دهد. نمونه‌های جدید از تبدیل فضای اداری به مراکز بهداشت، بازسازی یک ساختمان اداری سه طبقه به یک مرکز پزشکی پیشرفته برای Summit Health در جزیره لانگ آیلند نیویورک است که پتانسیل این تبدیل‌ها را به تصویر می‌کشد.

تغییرات اساسی طراحی برای این تبدیل‌ها شامل پیکربندی مجدد فضاها برای قرار دادن اتاق‌های انتظار، اتاق‌های نمونه برداری و فضای آزمایش است. ارتقا سیستم‌های HVAC برای فیلتراسیون بهتر هوا، تقویت تأسیسات لوله‌کشی برای پشتیبانی از تجهیزات پزشکی، بهبود ویژگی‌های دسترسی و نصب سیستم‌های تخصصی دفع زباله‌های پزشکی از دیگر تغییرات لازم در فرایند این تبدیل‌ها است.

تبدیل فضاهای اداری به انبار

در مکان‌هایی که تردد کمتری وجود دارد، مواردی از تبدیل ساختمان‌های اداری به انبار به‌عنوان راه‌حلی مقرون‌به‌صرفه برای پاسخگویی به تقاضای واحدهای ذخیره‌سازی در ایالات متحده وجود داشته است. استارت‌آپ‌هایی همچون Stuf در طول همه‌گیری پدیدار شدند و به جای ساخت انبارهای جدید، دفاتر و گاراژهای خالی و ویترین‌های بدون استفاده را تغییر کاربری دادند. Stuf با همکاری با مالکان برای نصب واحدهای ذخیره‌سازی تا حد زیادی به‌صورت خودکار در این فضاهای کم‌استفاده عمل می‌کند و با تمرکز بر مناطق شهری، برای هر دو طرف درآمد ایجاد می‌کند.

تغییرات کلیدی برای تبدیل ساختمان‌های اداری به انبارها شامل قابلیت حذف دیوارهای داخلی برای ایجاد فضاهای ذخیره‌سازی باز و بزرگ است، کف‌ها نیز ممکن است برای تحمل بارهای سنگین نیاز به تقویت داشته باشند. سیستم‌های کنترل رطوبت و دما برای محافظت از اقلام حساس به دما نصب می‌شوند و سیستم‌های امنیتی همچون دوربین‌های نظارتی و سیستم‌های کنترل دسترسی برای اطمینان از ایمنی اقلام ذخیره‌شده اضافه می‌شوند.

تغییر روند طراحی ساختمان

روند تغییر کاربری فضاهای اداری سوالات مهمی را در مورد آینده املاک تجاری و نیاز به طراحی قابل‌انطباق ایجاد می‌کند و چنین روندی روشن کرده است که چرخه عمر یک ساختمان ممکن است شامل چندین تغییر کاربری باشد. برای تسهیل این تبدیل‌های آینده و به حداکثر رساندن ارزش بلندمدت املاک تجاری، معماران و توسعه‌دهندگان باید انعطاف‌پذیری را در طرح‌های اولیه خود در نظر بگیرند.

این رویکرد آینده‌نگر طراحی‌های «مقاوم در آینده» شامل ایجاد فضاهایی با پلان‌های طبقه همه‌کاره، زیرساخت‌های مستحکم و سیستم‌های به‌راحتی قابل‌تغییر است. این استراتژی نه‌تنها طول عمر ساختمان‌ها را افزایش می‌دهد، بلکه به‌صورت بالقوه هزینه‌ها و اثرات زیست‌محیطی تغییرکاربری‌های آینده را کاهش می‌دهد.