ترکه تراکم بر تن شهرهای کشور
«فروش تراکم» یا همان عبور از حق عمومی شهروندان از شهرداری‌های کشور در دهه‌های گذشته، عامل اصلی تغییر چهره و هویت شهرها است؛ این مفهوم، پدیده‌ای است که با تغییر کالبد شهرها به‌منظور کسب درآمدهای سهل‌الوصول برای تأمین هزینه‌های اداره شهر، به‌تدریج هویت شهرها را به سمت نابودی برده است.
Admin1
جایگزینی آپارتمان‌های مسکونی کوچک و با تراکم بالا به جای خانه‌های دارای حیاط، به نوعی تهاجم به ساخت و کارکردهای شهری ایران بوده که آثار مستقیمی بر الگوی رفتاری ساکنان گذاشته است؛ یکی از توجیهات اقتصادی افزایش تراکم، نظریه و بحث تولید انبوه است.
بر این اساس، هرچه میزان تولید و ساخت بیشتر باشد، هزینه ساخت تأسیسات شهری با صرفه‌تر خواهد بود، اما در پی افزایش تراکم چنانچه تأسیسات زیربنایی کفایت نکند، ساخت تأسیسات شهری جدید و در مقیاس کلان نیز مقرون به‌صرفه نخواهد بود.
در بعد اجتماعی، تراکم‌فروشی موجب تبدیل مسکن از محصولی با هدف رفع نیاز به کالایی در راستای عرضه به بازار شده است، هنگامی که عده‌ای تحت عنوان بساز و بفروش با تخریب منزل‌های قدیمی بتوانند به سود کلانی دست پیدا کنند، سلسله وقایع جدیدی به وقوع خواهد پیوست که در مسیر ایجاد خانه و محلات مناسب با فرهنگ ایرانی-اسلامی، پیش نخواهد رفت.
یکی از دلایلی که شهرداری‌ها را به سمت تقاضا برای دریافت مجوز فروش تراکم از شورای عالی شهرسازی و معماری کشانده است، موضوع ضرورت خودکفایی شهرداری‌ها بر اساس تکلیف قانون بودجه سال ۱۳۶۲ است، با توجه به نیاز شهرداری‌ها به منابع درآمدی، برای انجام وظایف و تکالیف محوله از جمله حقوق کارکنان تا بسیاری از خدمات زیباسازی و پاک‌سازی خیابان و معابر که بر عهده آن‌ها گذاشته شده است.
شهرداری‌ها برای جبران کسری بودجه، تمایل خاصی به درآمد حاصل از تخصیص سهم حاصل از تغییر کاربری‌ها به‌ویژه تغییر کاربری باغ‌ها به کاربری تجاری و مسکونی، عوارض مکتسب از املاکی که خارج از محدوده و حریم شهر بوده است و داخل حریم شهر می‌شود و درآمد حاصل از فروش تراکم ساختمان و تخلفات ساختمانی پیدا کرده‌اند، در صورتی که اصولاً شهرداری‌ها موظف به حفاظت، مراقبت و کنترل چنین مواردی هستند.
بعد از ۳۹ سال انتقاد متخصصان معماری و شهرسازی از پدیده مذموم «تراکم‌فروشی» و انتظار طولانی‌مدت نظام مدیریت شهری و شهرداری‌ها برای تدوین و تصویب نظام منطقی و روزآمد درآمدی برای شهرداری‌ها، با تصویب و ابلاغ قانون «درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها»، تراکم‌فروشی «قانونی» شد.
این قانون با وجود معرفی و تجویز روش‌های جدید و پایدارتر و مناسب درآمدی از طریق دریافت عوارض و مالیات و ایجاد امکان استفاده از مدل‌های جدید تأمین مالی برای شهرداری‌ها و اصلاح مکانیسم پرداخت درآمد شهرداری‌ها، تراکم‌فروشی را که به‌واسطه بی‌اثر کردن ضوابط معماری و شهرسازی و طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها، از آن به‌عنوان «فروش قانون» و «شهرفروشی» تعبیر می‌شد، قانونی می‌کند.
در اصفهان تراکم‌فروشی نداریم
محسن گلی، مدیرکل درآمد شهرداری اصفهان در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا اظهار می‌کند: مازاد بر طرح‌های تفصیلی شهرها اگر بارگذاری روی املاک شهری اتفاق بیفتد، تحت عنوان تراکم‌فروشی مطرح می‌شود؛ این اقدام اگر در حد طرح تفصیلی باشد، بر اساس این طرح هر پنج سال یک بار برای شهرها برنامه‌ریزی می‌شود و جزو تراکم‌فروشی به حساب نمی‌آید.
وی با بیان اینکه درآمدهایی که حاصل از عوارض صدور پروانه ساختمانی برای شهرداری حاصل می‌شود، بر اساس قانون درآمدهای پایدار و به‌صورت قانونی است، می‌افزاید: دستورالعمل آن همه ساله قبل از پایان آذر از طریق قانون مشخص و توسط وزیر کشور ابلاغ می‌شود که درآمدهای ساختمانی از طریق عوارض صدور پروانه تأمین می‌شود.
بارگذاری بیش از حد بر شهر و خارج از برنامه‌ریزی طرح تفصیلی آثار زیان‌باری از جمله آلودگی هوا و ترافیک دارد
مدیرکل درآمد شهرداری اصفهان با تاکید بر اینکه در این کلان‌شهر تراکم‌فروشی نداریم، می‌گوید: هر پنج سال یک بار طرح‌های تفصیلی شهرها در شورای عالی شهرسازی مصوب و طبق قانون به شهرداری‌ها ابلاغ می‌شود و اگر پروانه در چارچوب طرح تفصیلی صادر شود، تراکم‌فروشی اتفاق نمی‌افتد و قانون‌مند است، تراکم‌فروشی یعنی بار اضافه بر دوش شهر گذاشتن و اگر در حد طرح تفصیلی بارگذاری روی شهر انجام شود، تراکم مازادی شکل نگرفته است.
گلی با اشاره به آثار پدیده تراکم‌فروشی تصریح می‌کند: بارگذاری بیش از حد بر شهر و خارج از برنامه‌ریزی طرح تفصیلی آثار زیان‌باری از جمله آلودگی هوا و ترافیک دارد، همچنین تمام سرانه‌های ورزشی، خدماتی و آموزشی مختل می‌شود، بنابراین محیط زیست خوبی نخواهیم داشت و زندگی شهروندان با محدودیت مواجه می‌شود.
وی خاطرنشان می‌کند: اگر طرح تفصیلی به‌موقع به‌روزرسانی و اجرا شود، مشکلات ترافیکی، کمبودهای سرانه فضای سبز و آموزشی را نخواهیم داشت، در حال حاضر مباحث دیگری از جمله تعیین افق و مأموریت و حرکت بر آن اساس مطرح می‌شود.
تراکمی که در اصفهان وجود دارد، در حد طرح جامع است
عباس حاج‌رسولی‌ها، رئیس کمیسیون اقتصادی، سرمایه‌گذاری و گردشگری شورای اسلامی شهر اصفهان به خبرنگار ایمنا می‌گوید: قانون درآمد پایدار منابع خوبی برای شهرداری‌ها پیش‌بینی کرده است، حتی برای طرح‌های توسعه شهری به شهرداری‌ها اجازه داده است از انواع ابزارهای مالی در این راستا استفاده کنند، این ظرفیت بسیار خوبی برای تأمین منابع مالی است، دیگر نمی‌توان گفت کمبود منابع داریم.
وی با بیان اینکه در توسعه شهر، حتی اجازه داده شده است که با توجه به تورم سال قبل افزایش قیمت‌ها را داشته باشیم، یعنی به شکلی نباشد که از تورم عقب بمانیم و نتوانیم طرح‌ها را اجرا کنیم، می‌افزاید: با این وجود نمی‌توان ادعا کرد که منابع کفاف خرج‌ها را نمی‌دهد، هرچند ممکن است زمانی با رکود اقتصادی، ساخت‌وساز نیز دچار رکود شود.
رئیس کمیسیون اقتصادی، سرمایه‌گذاری و گردشگری شورای اسلامی شهر اصفهان ادامه می‌دهد: شورای اسلامی شهر بر اساس مصوباتی که دارد، هر ملکی که در شهر باشد به اندازه ۱۲۰ درصد زمین، در دو طبقه پروانه رایگان داده می‌شود و تراکم صفر است، از دو طبقه به بعد تا ارتفاعی که طرح تفصیلی جامع تعریف کرده به ازای هر طبقه مبلغی برای عوارض صدور پروانه دریافت می‌شود و تراکمی مازاد بر این داده نمی‌شود، بنابراین تراکم‌فروشی در اصفهان وجود ندارد و اجازه نمی‌دهیم خارج از طرح جامع تراکمی صادر شود.
حاج‌رسولی‌ها خاطرنشان می‌کند: در حدود چهار سال اخیر تراکم شهر کم شده و نارضایتی برخی شهروندان را به همراه داشته است و مقداری که در گذشته بوده است، به‌صورت ناعادلانه کاهش پیدا کرده است.
وی با تاکید بر اینکه تراکم‌فروشی نباید وجود داشته باشد، اظهار می‌کند: تراکمی که در اصفهان وجود دارد در حد طرح جامع است، اما عده‌ای به غلط تصور می‌کنند تراکم‌فروشی می‌شود، در حالی که اصفهان تنها شهری در کشور است که ارتفاعات در آن حفظ شده است و در حد تراکم طرح جامع پروانه صادر می‌شود، هرچند در موارد محدودی خطا در حد یک طبقه مازاد وجود داشته است که جریمه آن در کمیسیون ماده ۱۰۰ پرداخت می‌شود.
در حالی که تراکم ساختمانی صرفاً به‌عنوان یک ابزار در سیاست‌های شهرسازی و طرح‌های توسعه شهری مطرح است، به‌عنوان یک هدف و موضوع صرفاً اقتصادی به آن نگریسته شده است، برخورد انتزاعی به این ابزار، تبعات منفی اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، کالبدی، زیست‌محیطی، حتی سیاسی مدیریتی را همراه داشته است، آثار و تبعات ناشی از تصمیم در خصوص تراکم ساختمانی در دو مقیاس ملی و محلی قابل بررسی است.
