بر اساس آمار رسمی و به گفته مدیرعامل شرکت باز آفرینی شهری، 23 درصد از مساحت شهرهای کشور را بافت فرسوده و ناکارآمد شهری در بر می‌گیرد. مساحت قابل توجه و وجود مشکلات اساسی در این مناطق، اقدامات لازم به منظور سامان بخشی به بافت فرسوده را الزامی می‌کند. در همین راستا، محمد آیینی، معاون وزیر راه و شهرسازی بیان کرده است: ۱۵ درصد تامین مسکن در قالب نهضت ملی مسکن باید در محدوده بافت‌های فرسوده محقق شود؛ بر اساس برنامه نهضت ملی مسکن، سالی ۱۵۰ هزار واحد مسکن باید در بافت‌های فرسوده ساخته شود.

سال‌هاست که احیا و بازسازی بافت فرسوده، با طرح‌ و نام‌های متفاوت در دستور کار دولت و شهرداری قرار گرفته است؛ اما فارغ از این الزام، مساله اصلی شیوه این بازسازی است. بافت فرسوده از یکی از پیچیده‌ترین بخش‌های کالبد شهری را تشکیل می‌دهد. تراکم جمعیتی بالا، کسری سرانه‌های شهری و معابر غیر استاندارد از جمله مواردی‌اند که زندگی در این مناطق را برای مردم سخت کرده است. تراکم جمعیتی در این مناطق دوبرابر دیگر مناطق شهری است و این به معنای آن است که برای رفاه حداقلی ساکنان باید سرانه‌هایی نظیر خدماتی و درمانی نیز 2 برابر سایر مناطق باشد،که مسلما اینگونه نیست. علاوه براین برخی از این نقاط نیز جز مناطق تاریخی بوده و نمی‌توان بدون بررسی‌های کارشناسی اقدامی برای به‌سازی و بازآفرینی آن انجام داد.

با توجه به مسائل یاد شده، اصلی‌ترین ویژگی این مناطق که مداخله برای دولت را پیچیده می‌کند، وجود مالکان خصوصی است؛ به عبارت دیگر پای ذی‌نفع خصوصی درمیان است. تجربه نشان داده هر گاه دولت بدون توجه به این ذی نفعان پروژه‌ای را تعریف کرده، خروجی آن نه تنها موجب بهتر شدن حال شهر نشده، بلکه مشکلات جدیدی را هم برای شهر به وجود آورده است، مانند پروژه بازسازی نواب که خروجی آن چیزی جز اخراج اجباری ساکنین قبلی و ایجاد مشکلات فرهنگی نبود.

 بنابراین شیوه مداخله دولت در بازسازی این مناطق در موفقیت پروژه‌ها تعیین کننده است؛ مهم است راهی انتخاب شود که کمترین هزینه را برای دولت، شهر و مردم داشته باشد. اما دقیقا چه راهکارهایی در مقابل دولت است؟

* اعطای تراکم تشویقی مساوی است با فاجعه

در همین راستا، سعید قاسمی، کارشناس حوزه شهرسازی در گفت‌وگو با خبرنگار فارس با اشاره به اینکه اساسا برای مداخله دولت یا شهرداری در بافت فرسوده دو نوع احیای بافت شهری یا تجدید بافت شهری مطرح می‌شود، گفت: در احیای بافت شهری، ساکنان یک منطقه بعد از احیای بافت، باز هم در همان منطقه سکونت دارند و هویت فرهنگی و اجتماعی منطقه حفظ می‌شود اما در تجدید بافت که در پروژه نواب اتفاق افتاد، علاوه بر تغییر بناها و ساختمان‌ها، هویت فرهنگی و اجتماعی منطقه نیز از بین می‌رود و افراد جدیدی، بیگانه با فرهنگ بومی منطقه، در آن ساکن خواهند شد.

این کارشناس مسکن تاکید کرد: آنچه تجربه نشان داده، تجدید بافت از پیامدهای منفی برخوردار بوده و باید در هر نوع مداخله‌ای ساکنین را به عنوان ذی‌نفع مدنظر داشت.

 در شیوه احیای بافت نیز می‌توان به شیوه‌های متفاوتی اقدام کرد. غالبا آنچه مدنظر مدیران شهری بوده اعطای تراکم تشویقی همراه با تسهیلات بانکی به مالکان در بافت فرسوده به منظور نوسازی این مناطق است. در ابتدا شاید این شیوه یک مدل برد-برد به نظر آید، زیرا با این اقدام هم بافت‌ها نوسازی شده و هم مالکان با استفاده از تراکم تشویقی از انتفاع مالی برخوردارشده‌اند اما متاسفانه این همه ماجرا نیست، چرا که بعد از احیای بافت به این شکل، مشکلات جدی‌تری این مناطق و ساکنانش را در برمی‌گیرد.

در این راستا، مریم طیبی نظری، کارشناس شهرسازی گفت: با بارگذاری جمعیت در این مناطق که از تحمل جمعیت فعلی هم عاجز است، فاجعه زیستی رخ خواهد داد. در حالی که  بافت فرسوده از فشردگی بالای جمعیتی رنج می‌برد و تراکم جمعیتی این مناطق دو برابر سایر مناطق شهری بوده؛ سرانه‌های شهری مانند بیمارستان، مدرسه، فضای سبز و غیره کمتر از استاندارد است.

طیبی نظری بیان کرد: به این ترتیب، بارگذاری جمعیت جدید در حکم ایجاد فاجعه زیستی است. با اجرایی شدن این طرح دست مردمان این مناطق از سرانه‌های خدماتی، درمانی و رفاهی بسیار دور می‌شود. بارگذاری جمعیت بر بافت فرسوده که با ساخت بناهای نو وارد این مناطق می‌شوند؛ نتیجه‌ای جز پایین آمدن پیش از پیش کیفیت زیست شهری در این مناطق را ندارد.

*کلید به کلید را جدی بگیرید

با توجه به نظر کارشناسان مسکن، راه سومی هم برای نوسازی بافت فرسوده وجود دارد که تحت عنوان طرح کلید به کلید شناخته می‌شود. در طرح معاوضه خانه فرسوده با واحد نوساز کلید به کلید، ساکنان واحدهای واقع در بافت فرسوده، می توانند خانه خود را با 40 درصد تخفیف، با یک واحد نوساز یا یک قطعه زمین دولتی معاوضه کند. این طرح هم در برنامه هفتم توسعه به آن اشاره شده و هم برخی از مدیران شهری به آن توجه نشان داده‌اند.

اوایل امسال محمد آیینی معاون وزیر راه و شهرسازی از اجرای قریب الوقوع طرح معاوضه خانه‌های فرسوده واقع در محدوده‌های هدف بازآفرینی شهری با واحد نوساز یا زمین خبر داد.

وی به تازگی اعلام کرده که این طرح در قالب یک بسته تشویقی جدید ابلاغ شده که بر اساس آن ساکنان بافت‌های فرسوده می‌توانند واحد مسکونی فرسوده ی خود را با یک واحد نوساز یا یک قطعه زمین دولتی با ۴۰ درصد تخفیف تعویض کنند.

در این طرح هم منافع شهروندان و هم منافع شهر باهم دیده شده است، در نتیجه دیگر با مشکلات بارگذاری بیش از ظرفیت در این مناطق و یا اخراج اجباری ساکنین آن مواجه نخواهیم شد.

در جدول زیر می‌توان مقایسه دو راه‌کار مذکور را مشاهده کرد:

* الحاق زمین شرط مهم اجرای طرح کلید به کلید

پیش‌شرط اجرایی شدن این طرح الحاق زمین به محدوده شهری است. باید زمینی وجود داشته باشد تا با تهاتر آن با مالکان در بافت فرسوده امکان اجرایی شدن طرح کلید به کلید فراهم شود.

بدیهی است که شرایط فعلی کلانشهرهای کشور که مساله بافت فرسوده در آن پر رنگ‌تر بوده، به گونه‌ای است که زمینی در داخل محدوده برای اجرای این طرح وجود ندارد؛ بنابراین اولین گام برای سامان بخشی به بافت فرسوده، الحاق زمین به محدوده شهری و بازکردن کمربند شهری است.