بازار مسکن و قوانین کاغذی!

قیمت اجاره خانه طی سال‌های گذشته افزایش شدیدی داشته و فشار بسیاری را بر مستاجران وارد کرده است. وضعیت تا حدی اسفناک شده که مبالغ پیشنهادی برای اجاره‌بها، از درآمد اکثر خانوارهای ایرانی پیشی گرفته است. این در حالی است که مسئولان و نمایندگان بارها بر قانون سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره خانه تاکید کرده و آن را یکی از راهکارهای مشکلات بازار اجاره ملک دانسته‌اند.

در ماه‌های اخیر نیز دولتمردان و نمایندگان مجلس تاکید کرده‌اند که قانون افزایش حداکثر ۲۵ درصدی اجاره‌بها در شهرهای بزرگ رعایت شده است. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در نشست خبری با اصحاب رسانه نیز به این موضوع تاکید کرده بود. با این حال، بررسی‌های میدانی و روایت مستاجران، تصویری کاملا متفاوت ارائه می‌دهد.

فشار مضاعف اجاره‌نشینی بر دوش خانوارهای پرجمعیت

 در تهران افزایش قیمت اجاره خانه به طور متوسط حدود ۵۰ درصد بوده و در بسیاری از موارد، این رشد حتی از دو برابر نرخ اجاره قبلی هم عبور کرده است. حمیدرضا نثاری، رئیس کمیته مسکن کمیسیون عمران مجلس نیز تاکید کرده بود که مالکان، سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره خانه را رعایت نمی‌کنند.

اما آنچه شرایط را برای مستاجران دشوارتر کرده است، فقط میزان افزایش اجاره‌بها نیست. بسیاری از خانوارها می‌گویند، حتی با پرداخت هزینه بیشتر برای اجاره، نمی‌توانند خانه مناسبی پیدا کنند.

به‌طور مثال، محمد-الف، مستاجری که 12 سال است یک خانه در شرق تهران را اجاره کرده می‌گوید: «سه فرزند دارم و با وجود افزایش دو برابری اجاره خانه، مجبور به تمدید قرارداد با همین مالک شدم. متاسفانه خانه‌ای با شرایط و قیمت مناسب پیدا نمی‌کنیم؛ بیشتر مالکان حاضر نیستند به خانواده‌های دارای سه فرزند، خانه اجاره دهند.»

این روایت در حالی است که طی سال‌های اخیر مسئولان بارها خانواده‌ها را به افزایش جمعیت و فرزندآوری تشویق کرده‌اند؛ با این حال، نبود سیاست‌های حمایتی مناسب و کارآمد در حوزه مسکن باعث شده خانواده‌های پرجمعیت بیشترین فشار را متحمل شوند.

مهاجرت اجباری مستاجران به مناطق حاشیه‌ای شهر

گزارش‌ها نشان می‌دهد که مبلغ افزایش اجاره خانه در تهران بسته به هر منطقه متفاوت است، با این وجود، به طور میانگین مبلغ اجاره‌بها رشدی بالغ بر ۵۰ درصد داشته و در مناطقی مانند منطقه ۱ و ۲ افزایش اجاره بها بیش از ۱۰۰ درصد بوده است.

این موضوع باعث شده بسیاری از مستاجران برای یافتن خانه‌ای با اجاره کمتر، ناچار به نقل مکان اجباری به مناطق حاشیه‌ای یا حتی مهاجرت به شهرهای اطراف شوند. رقیه-ب دارای یک فرزند، در این باره از تجربه خود گفته و اینکه به دلیل افزایش قیمت اجاره خانه مجبور شده حتی از جنوبی‌ترین مناطق تهران نیز نقل مکان و به یکی از شهرهای حاشیه‌ای پایتخت کوچ کند. حالا او به دلیل دوری خانه جدید از محل کار، با مشکل رفت و آمد هم روبروست که بر هزینه‌های زندگی او می‌افزاید.

دورزدن قانون سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره خانه توسط مالکان

در حالی شهروندان در متن قصه اجاره خانه متحمل بار سنگین هزینه هستند که برخی نمایندگان مجلس، نسخه‌ها جالبی برای آنها می‌پیچند؛ از جمله اینکه مستاجران می‌توانند از طریق مسیر قانونی با افزایش‌های غیرقانونی مقابله کنند یا حتی خانه را تخلیه نکنند! با این حال، واقعیت این است که راهکارهایی مانند خودداری از تخلیه یا پیگیری از مراجع قانونی که مسئولان پیشنهاد می‌دهند، در عمل بی‌فایده است.

باید توجه داشت که مالک می‌تواند قرارداد خود با مستاجر را تمدید نکند، ملک را خالی نگه دارد یا آن را با نرخ بالاتر به مستاجر جدیدی اجاره دهد. به این ترتیب، عملا قانون به‌راحتی دور زده می‌شود و بار سنگین آن تنها بر دوش مستاجر باقی می‌ماند.

تعیین قیمت اجاره خانه متناسب با تورم

وضعیتی که مستاجران با آن دست و پنجه نرم می‌کنند، دست‌پخت قانون‌گذارانی است که بدون توجه به تورم افسارگسیخته و چالش‌های بخش مسکن، از پشت میزهای خود، قوانینی وضع می‌کنند که نه کارآمد هستند و نه ضمانت اجرایی دارند. در شرایطی که هزینه‌های زندگی هر روز افزایش پیدا می‌کند، طبیعی است که مالکان نیز قیمت اجاره خانه را متناسب با تورم بالا ببرند.

با این حال، به نظر می‌رسد، مسئولان به جای پذیرش واقعیت‌های اقتصادی و اصلاح سیاست‌های ناکارآمد، ترجیح می‌دهند توپ را به زمین مالکان بیندازند. این در حالی است که واقعیت‌ها و تجربه بازار ملک و مسکن نشان داده، بدون مهار تورم و وضع سیاست‌های حمایتی مناسب، قانون سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره خانه تنها در حد یک شعار روی کاغذ باقی خواهد ماند.