بازار مسکن تهران زیر سایه رکود

شهریور سال ۱۴۰۴ بازار مسکن تهران با رکود همراه شد و با رشد قابل‌توجه در قیمت‌های سال‌های اخیر نوسانات بازار ارز نیز نمی‌تواند اثر چندانی بر آن داشته باشد.

در حال حاضر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در سطح شهر به حدود ۱۱۵ میلیون تومان رسیده، این افزایش نه‌تنها در مناطق شمالی و مرکزی تهران بلکه در بخش‌های شرقی، غربی و حتی جنوبی نیز قابل مشاهده است.

همزمان هزینه ساخت پروژه‌های دولتی همچون نهضت ملی مسکن نیز با افزایش قیمت مصالح و دستمزدها، روند صعودی پیدا کرده که فاصله میان مسکن دولتی و بازار آزاد را بیش از پیش نمایان کرده است.

در مناطق شمالی کلان‌شهر تهران قیمت‌ها همچنان در صدر جدول قرار دارد، منطقه ۱ و محله‌هایی همچون زعفرانیه، قیطریه و الهیه با قیمت‌های ۱۷۵ تا ۱۸۶ میلیون تومان به ازای هر مترمربع معامله می‌شود، به عنوان مثال یک واحد ۱۷۰ متری در زعفرانیه حدود ۳۱.۷ میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده است و منطقه ۳ نیز با محله‌هایی همچون قلهک، اختیاریه و دولت، قیمت‌هایی بین ۱۳۲ تا ۱۴۶ میلیون تومان را برای هر مترمربع ثبت کرده است.

در مناطق مرکزی همچون منطقه ۶، قیمت‌ها در محدوده ۱۴۶ تا ۱۷۱ میلیون تومان قرار دارد؛ یوسف‌آباد، فاطمی و ساعی از جمله محله‌هایی است که با وجود قدمت بالا، همچنان تقاضای زیادی دارد و منطقه ۷ با قیمت‌هایی نزدیک به ۱۴۷ میلیون تومان در محله‌های اندیشه و سیدخندان جنوبی جایگاه قابل‌توجهی در بازار دارد.

در مناطق غربی تهران، منطقه ۲ با محله‌هایی همچون گیشا، ستارخان و صادقیه قیمت‌هایی بین ۱۱۲ تا ۱۳۸ میلیون تومان را تجربه می‌کند و منطقه ۵ با محله‌های پونک، جنت‌آباد و ستاری در محدوده ۱۱۸ تا ۱۲۸ میلیون تومان است؛ این مناطق به‌دلیل دسترسی مناسب و امکانات شهری همچنان جزو پرتقاضاترین نقاط تهران محسوب می‌شود.

در شرق تهران، منطقه ۴ با محله‌های نارمک، سیدخندان و شریعتی، قیمت‌هایی بین ۱۲۲ تا ۱۳۱ میلیون تومان را ثبت کرده است و منطقه ۸ با محله‌های تهرانپارس و هفت‌حوض در محدوده ۱۱۲ تا ۱۱۷ میلیون تومان در هر مترمربع است.

در مناطق جنوبی‌تر قیمت‌ها به‌مراتب پایین‌تر است؛ منطقه ۱۰ با محله‌های کارون و استاد معین قیمت‌هایی در محدوده ۸۶ تا ۹۵ میلیون تومان دارد و منطقه ۱۲ شامل محله‌های جمهوری و مولوی با قیمت‌هایی از ۴۶ تا ۹۴ میلیون تومان یکی از ارزان‌ترین مناطق تهران است. منطقه ۱۵ و ۱۶ نیز با قیمت‌های ۶۰ تا ۷۶ میلیون تومان، گزینه‌هایی برای گروه‌های کم‌درآمدتر فراهم کرده‌اند.

در مجموع شکاف قیمتی میان مناطق شمالی و جنوبی تهران به بیش از ۱۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است، این اختلاف نه تنها نشان‌دهنده نابرابری در دسترسی به مسکن، بلکه بیانگر چالش‌های جدی در سیاست‌گذاری مسکن شهری است.

با افزایش هزینه ساخت در پروژه‌هایی همچون نهضت ملی مسکن، دولت با فشار بیشتری برای تأمین واحدهای مقرون‌به‌صرفه روبه‌رو شده است و نیازمند بازنگری در مدل‌های تأمین مالی و تخصیص زمین خواهد بود.

در حالی که قیمت آپارتمان در مناطق شمالی تهران به بیش از ۱۸۰ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است مناطق جنوبی با نرخ‌هایی زیر ۹۰ میلیون تومان معامله می‌شود با این حال رکود معاملاتی موجب شده است فروشندگان در بسیاری از مناطق واحدهای خود را با تخفیف ۱۰ تا ۲۰ درصدی نسبت به معاملات قبلی عرضه کنند نبود تقاضای مؤثر، نرخ بالای سود بانکی و بی‌ثباتی اقتصادی خریداران را به بازارهای موازی سوق داده و بازار مسکن را در وضعیت انتظار نگه داشته است

مجید گودرزی، کارشناس مسکن  اظهار می‌کند: برای بررسی وضعیت بازار مسکن تهران باید به یکی از مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر قیمت‌ها یعنی نوسانات نرخ ارز اشاره کرد، افزایش نرخ دلار در ماه‌های اخیر به‌طور سنتی موجب رشد انتظارات تورمی و افزایش قیمت دارایی‌های فیزیکی از جمله مسکن شده است.

وی می‌افزاید: برخلاف دوره‌های گذشته بازار مسکن تهران در حال حاضر با رکود سنگینی روبه‌رو است، رکودی که نه‌تنها مانع از رشد واقعی قیمت‌ها شده، بلکه فروشندگان را ناگزیر کرده است تا برای جذب خریدار، قیمت‌های پیشنهادی خود را پایین‌تر از نرخ‌های ثبت‌شده در معاملات قبلی ارائه دهند.

کارشناس مسکن عنوان می‌کند: این کاهش قیمت پیشنهادی نه به‌دلیل افت ارزش ملک بلکه ناشی از نبود تقاضای مؤثر در بازار است؛ خریداران به‌ویژه مصرف‌کنندگان واقعی با توجه به نرخ‌های بالای سود بانکی، تورم عمومی و بی‌ثباتی اقتصادی ترجیح می‌دهند خرید خود را به تعویق بیندازند یا به بازارهای موازی همچون طلا و ارز روی بیاورند.

گودرزی ادامه می‌دهد: سرمایه‌گذاران نیز با توجه به رکود معاملاتی و نبود چشم‌انداز رشد کوتاه‌مدت، تمایلی به ورود به بازار مسکن ندارند.

وی تاکید می‌کند: در چنین شرایطی نوسانات نرخ ارز اگرچه به‌صورت روانی بر قیمت‌ها فشار وارد می‌کند، اما به‌تنهایی نمی‌تواند بازار را از رکود خارج کند؛ در واقع بازار مسکن تهران وارد مرحله‌ای شده است که قیمت‌گذاری بیش از آنکه تابع شاخص‌های تورمی باشد، تحت تأثیر رفتارهای احتیاطی و انتظارات منفی قرار گرفته است.

کارشناس حوزه مسکن می‌گوید: این وضعیت اگر با سیاست‌های حمایتی و تحریک تقاضا همراه نشود، می‌تواند به رکود بلندمدت در بخش مسکن منجر شود، رکودی که نه‌تنها بر اشتغال و تولید در حوزه ساخت‌وساز اثر منفی دارد، بلکه بر شاخص‌های کلان اقتصادی نیز سایه می‌افکند.

سیاست‌های کنترلی بر قیمت مسکن تهران

مقداد همتی، کارشناس بازار مسکن نیز اظهار می‌کند: در سال‌های گذشته یکی از عوامل پنهان اما تأثیرگذار بر نوسانات بازار مسکن تهران، مهاجرت داخلی و خارجی بوده است.

وی تاکید می‌کند: ورود گسترده اتباع خارجی به‌ویژه از کشورهای همسایه به کلان‌شهر تهران موجب افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک و میان‌قیمت در مناطق مرکزی و جنوبی شهر شده بود.

این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان می‌کند: این تقاضا در کنار مهاجرت از استان‌های محروم به تهران، فشار مضاعفی بر ظرفیت مسکن وارد کرده بود و در بعضی مناطق، به رشد قیمت‌ها و کاهش عرضه منجر شد، اما در ماه‌های اخیر با خروج اتباع تا حدودی عرضه افزایش یافته و همین مساله اثر مثبتی بر تثبیت قیمت مسکن داشته است.

ورود گسترده اتباع خارجی در سال‌های گذشته، فشار زیادی بر بازار مسکن تهران وارد کرده بود اما با خروج تدریجی آن‌ها و سیاست‌های جدید برای سرمایه‌گذاری در مناطق محروم، بخشی از تقاضا به شهرهای کوچک منتقل شده است.

این تغییر در کنار مشوق‌های دولتی می‌تواند فرصتی برای توسعه متوازن شهری و کاهش تمرکز جمعیتی در پایتخت باشد با این حال برای خروج از رکود، بازار نیازمند سیاست‌های حمایتی و تحریک تقاضای واقعی است

همتی تصریح می‌کند: با این حال و در سال‌های اخیر سیاست‌گذار تلاش کرده است از تمرکز جمعیتی در تهران جلوگیری کند، یکی از راهکارهای اجرایی ایجاد مشوق‌هایی برای سرمایه‌گذاری در مناطق محروم و شهرهای کوچک از جمله اعطای زمین، تسهیلات ساخت و تسهیل صدور مجوز اقامت برای اتباعی بوده است که خارج از تهران سرمایه‌گذاری کنند این سیاست اگرچه هنوز در مراحل ابتدایی است، توانسته بخشی از تقاضای مهاجران را به سمت شهرهای کم‌برخوردار هدایت کند و فشار بر بازار مسکن تهران را کاهش دهد.

این کارشناس بازار مسکن می‌گوید: سیاست‌های هدفمند و تمرکز بر توسعه متوازن شهری می‌تواند فشار روی بازار مسکن را کاهش دهد و فرصتی برای رونق ساخت‌وساز در مناطق محروم، کاهش تمرکز جمعیتی در پایتخت و بازگشت آرامش به بازار مسکن شهری را فراهم کند.

همتی اظهار می‌کند: در حال حاضر شکاف میان قیمت‌های اسمی و قدرت خرید واقعی متقاضیان وجود دارد، در بسیاری از مناطق تهران به‌ویژه در مناطق میانی و جنوبی، فایل‌های فروش با قیمت‌هایی تا ۱۰ تا ۲۰ درصد پایین‌تر از آخرین معاملات ثبت‌شده در همان محله عرضه می‌شود.

وی اضافه می‌کند: به عنوان مثال در منطقه ۱۰ تهران، واحدهایی که پیش‌تر با قیمت ۹۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع معامله شده بود، اکنون با نرخ‌هایی معادل ۷۵ تا ۸۰ میلیون تومان در فایل‌های فروش لحاظ می‌شود.

کارشناس بازار مسکن خاطرنشان می‌کند: در منطقه ۵ نیز واحدهایی در جنت‌آباد یا پونک که تا چند ماه پیش با نرخ ۱۲۵ میلیون تومان معامله می‌شد، اکنون با قیمت‌های ۱۱۰ تا ۱۱۵ میلیون تومان عرضه شده است.