انقلابی در بازار املاک/ پایان حاکمیت اسناد عادی در مراجع قانونی

مرجان دهقانی- خبرجنوب/ با تصویب قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تحولی بزرگ در نظام حقوقی کشور رخ داد. برای بررسی جزئیات این قانون و تاثیر آن بر کاهش جرائم ملکی، باعلی فاتحی، معاون قضایی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان فارس به گفت ‌وگو نشستیم.

وی با بیان اینکه در سال ‌های اخیر، حجم گسترده اختلافات و پرونده‌های قضایی ناشی از معاملات غیررسمی املاک به یکی از چالش ‌های اساسی نظام حقوقی و قضایی کشور تبدیل شده است گفت: تنظیم قولنامه ‌های عادی در بنگاه ‌های املاک فقدان شفافیت در نقل و انتقالات و سواستفاده‌ های مالی مانند کلاه برداری و معاملات معارض، نه تنها حقوق شهروندان را به خطر انداخته، بلکه بار سنگینی بر دستگاه‌های قضایی وارد کرده است.

معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری فارس به تشریح این قانون در زمینه های مختلف پرداخت و تصریح کرد: اموال غیرمنقول که در گفت‌ وگوهای روزمره به آن «املاک» گفته می‌شود، مشمول قانون الزام ثبت رسمی معاملات شده است. این قانون از اهمیت بالایی برخوردار است و اهداف کلیدی را دنبال می‌کند ,  روند تصویب آن نیز پیچیده بوده و با پیگیری مقامات عالی کشور به نتیجه رسیده است. این قانون می‌تواند به کاهش اختلافات ملکی و افزایش امنیت حقوقی در معاملات املاک کمک کند و به نوعی به ساماندهی این حوزه و جلوگیری از جرائم مرتبط با آن منجر شود.

بازیگران اصلی این قانون

دکتر فاتحی با اشاره یه اینکه این قانون اهداف متعددی دارد و مهم ‌ترین هدف آن این است که افراد معاملات مربوط به املاک را در قالب سند رسمی انجام دهد تصریح کرد: پیش از این، معمولا این معاملات از طریق مشاورین املاک و به صورت قولنامه‌های عادی انجام می‌شد، اما از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ این رویه تغییر کرد و مقرر شد که املاکی که سند رسمی دارند، معاملات شان حتما باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.

وی با بیان اینکه برای اجرای این قانون، نهادهایی وجود دارند که در این فرایند دخالت دارند و به عنوان بازیگران اصلی شناخته می‌شوند ادامه داد: دو گروه اصلی در این زمینه، مشاورین املاک و دفاتر اسناد رسمی هستند. در واقع، نقش مشاوران املاک به واسطه ‌گری مشاوره ‌ای به مردم و تنظیم پیش ‌نویس قرارداد محدود می‌شود و آن‌ ها دیگر نمی‌توانند در بنگاه‌ ها یا واحدهای مشاورین املاک قولنامه تنظیم کنند. دفاتر اسناد رسمی نیز پس از تنظیم پیش نویس قراردادها و اخذ امضاهای الکترونیکی سند رسمی و قطعی به شهروندان ارائه می کنند. 

معاون دادگستری فارس در توضیح بیشتر این قانون گفت: باید به این نکته توجه کرد که یکی از کانون‌های پرونده‌ ساز، به ویژه در دادگاه‌ها، بحث قراردادهاست. قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول یا همان املاک، حجم وسیعی از پرونده‌ ها و اختلافات را در سطح کشور تشکیل می‌دهند. برخی از جرائم مانند کلاهبرداری، معامله معارض و انتقال مال غیر، از مواردی هستند که با اموال غیرمنقول مرتبط ‌اند. این قانون به منظور ساماندهی این مسائل و کاهش جرائم و اختلافات مرتبط با آن‌ها به تصویب رسیده است.

فاتحی در رابطه با اهدف کلی این قانون خاطر نشان کرد که بخشی مربوط به پیشگیری از جرائم مرتبط با اموال غیرمنقول مانند کلاهبرداری، فروش مال غیر، انتقال مال غیر و معامله معارض است و بخش دیگری به کاهش اختلافات حقوقی و منازعاتی که بین شهروندان ناشی از نحوه تنظیم قراردادهای ملکی بروز می‌کند، کمک می‌کند. ساماندهی نقل و انتقال اموال غیرمنقول نیز از دیگر اهداف این قانون است، به طوری که پس از اجرای این طرح، معاملات به ثبت می‌رسند و مشخص می‌شود که معاملات در چه قالب‌هایی انجام می‌شوند. مثلا معاملات مربوط به اجاره املاک چه درصدی از قراردادها را تشکیل می‌دهند و خرید و فروش و سایر انواع معاملات به چه شکلی انجام می‌شود.

وی با بیان اینکه یکی دیگر از اهداف این قانون، الزام به ثبت هر نوع عمل حقوقی مرتبط با مال غیرمنقول است خاطرنشان کرد:  این قانون شامل اجاره، صلح، فروش و هر نوع فعالیت دیگری است که مردم بخواهند در مورد اموال غیرمنقول انجام دهند، می‌شود. اگر این معاملات به ثبت نرسند، هیچ گونه اعتباری نخواهند داشت.

معاون پیشگیری از جرم قوه قضاییه در پاسخ به این سوال که این قانون  برای املاک قولنامه ‌ای هم چاره اندیشی کرده توضیح داد:ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به ساماندهی معاملات مربوط به املاک فاقد سند رسمی می‌پردازد که باید تاکید کرد:  با اجرایی شدن این قانون و گسترش آن، به حاکمیت اسناد عادی در نظام معاملاتی ، حقوقی و قضایی کشور پایان داده می شود.

این مقام قضایی یکی دیگر ازاهداف این قانون را ساماندهی مشاورین و بنگاه‌های املاک اعلام کرد و گفت: برای اجرای این قانون بنگاه ‌داران آموزش‌های لازم را دریافت می‌کنند و علاوه بر پروانه ‌های عمومی، باید پروانه تخصصی نیز پس از گذراندن دوره ‌های آموزشی کسب کنند. همچنین، آن‌ ها ملزم به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد هستند. به این ترتیب، بنگاه‌ داران تنها به تنظیم پیش نویس می‌پردازند و آن را به دفاتر اسناد رسمی بر اساس ماده ۳ قانون الزام ارائه می‌دهند.

وی به این نکته هم اشاره کرد که این قانون زمانی موثر و کارآمد خواهد بود که ضمانت اجرایی داشته باشد چرا که هدف هر قانونی تضمین نظم و عدالت و احقاق حقوق است. اگر این هدف محقق نشود، قانون نمی‌تواند کارایی لازم را داشته باشد. بنابراین، ضمانت‌ اجراهای مختلفی در این قانون پیش‌بینی شده است. برای مثال در مواردی که نیاز به استعلام از ادارات مختلف برای تنظیم سند رسمی وجود دارد، اگر مقامات و کارکنان به استعلامات پاسخ ندهند، باید به مراکز قضایی معرفی شوند تا پرونده تخلفاتی برای آن ‌ها تشکیل گردد. همچنین، تمامی مراجع قضایی، کمیسیون ‌ها و شورا ها که بر اساس قوانین وظایفی در امور املاک و بنا ها و اراضی دارند، باید به مفاد این قانون پایبند باشند و آن را اجرا کنند. در مورد افراد نیز، اگر دفاتر اسناد رسمی و مشاورین املاک به وظایف خود به درستی عمل نکنند، باید پاسخگو باشند و عواقب آن را متحمل شوند.

این مسوول قضایی خاطر نشان کرد: در مورد شهروندان هم به همین صورت است که اگر که آنها قراردادی را امضا کردند و در آن قرارداد مفاد قانون الزام را رعایت نکردند، به عنوان سند عادی است و هیچ اعتباری در هیچ مرجع اداری و قضایی نخواهند داشت.

به گفته معاون اجتماعی دادگستری فارس،اجرای این قانون و ثبت رسمی اموال غیرمنقول هیچ گونه بار مالی و مسئولیت ‌های جدیدی برای شهروندان ایجاد نخواهد کرد ولی اگر ثبت اتفاق نیفتاد و سند عادی بوده و به صورت سند رسمی انجام نشود، از درجه اعتبار ساقط است و مشکلات بسیار زیاد حقوقی و قضایی برای طرفین قرارداد ایجاد خواهد کرد