ریسک های سرمایه گذاری در ساخت و ساز

فاطمه ایزدی - «خبرجنوب»/ این روزها سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز با هزار و یک چالش مواجه است. سرمایه‌گذار از همان ابتدای مسیر با مجموعه‌ای از هزینه‌ها، مقررات، مجوزها و مسئولیت‌هایی روبه‌روست که هر کدام می‌تواند زمان و هزینه پروژه را تغییر دهد و همین مسائل است که فعالان صنعت ساختمان را دلسرد کرده است.

 آنطور که علی ایزدپناه، یکی از سازندگان خرد به «خبرجنوب» می گوید یکی از چالش‌های اصلی، پیش‌بینی‌پذیر نبودن هزینه و زمان اجرای پروژه است. به گفته او سازنده ممکن است پروژه را با یک برآورد مشخص آغاز کند اما افزایش هزینه مصالح، دستمزد، تجهیزات و خدمات فنی، محاسبات اولیه را در طول مسیر تغییر دهد.

ایزد پناه معتقد است در چنین شرایطی، هر تأخیر در فرآیند اجرا نیز به معنای خواب بیشتر سرمایه و افزایش هزینه تمام‌شده است و از سوی دیگر، سرمایه‌گذار باید خود را با مجموعه‌ای از الزامات فنی و قانونی هماهنگ کند. این سازنده به این نکته اشاره می کند که اصل وجود مقررات برای ارتقای کیفیت و ایمنی ساخت‌وساز ضروری است اما مسئله زمانی شکل می‌گیرد که میان ضوابط موجود و شرایط واقعی کارگاه فاصله ایجاد شود. بنا به تاکید او بخشی از مقررات، نیازمند بررسی از منظر اجراست تا آنچه روی کاغذ تعریف شده است در عمل نیز قابلیت اجرا داشته باشد.

ایزدپناه تاکید می‌کند که ایمنی کارگاه نیز یکی از هزینه‌ها و مسئولیت‌های جدی پروژه‌های ساختمانی است. به گفته او رعایت الزامات ایمنی، تأمین تجهیزات، آموزش نیروها و نظارت مستمر نیز هزینه‌هایی هستند که نمی‌توان آنها را حذف کرد. در عین حال اما وقوع یک حادثه می‌تواند علاوه بر خسارت انسانی، تبعات حقوقی، بیمه‌ای و مالی سنگینی برای پروژه و سرمایه‌گذار به همراه داشته باشد.

در همین زمینه، جایگاه مجریان ذی‌صلاح و تفکیک مسئولیت میان عوامل پروژه از دیگر موضوعات مورد توجه سازندگان است. در یک پروژه ساختمانی، سازنده، مجری، ناظر و سایر عوامل هر کدام وظایف مشخصی دارند، اما فعالان این حوزه معتقد هستند در برخی موارد فاصله میان مقررات و نحوه اجرای آنها، ابهام‌هایی ایجاد می‌کند که در نهایت می‌تواند سرمایه‌گذار را نیز درگیر کند.موضوع دیگر، خواب سرمایه است. ساختمان بر خلاف بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی، سرمایه را برای مدت قابل توجهی درگیر می‌کند. از زمان خرید زمین و دریافت مجوزها تا اجرای عملیات و رسیدن به مرحله فروش، ممکن است مدت زیادی سپری شود. در این فاصله، هزینه‌ها افزایش پیدا می‌کنند، اما بازگشت سرمایه همچنان به پایان پروژه و شرایط بازار وابسته است.این وضعیت زمانی دشوارتر می‌شود که بازار مسکن نیز از ثبات کافی برخوردار نباشد. سرمایه‌گذار باید همزمان افزایش هزینه ساخت و قدرت خرید بازار را در نظر بگیرد و بتواند درباره زمان فروش و میزان بازگشت سرمایه تصمیم بگیرد. همین ریسک‌ها می‌تواند بخشی از سرمایه‌ها را از ورود به پروژه‌های ساختمانی منصرف یا سرمایه‌گذاری را محتاطانه‌تر کند.

در کنار این مسائل، صنعت ساختمان در حال حرکت به سمت فناوری‌های نوین، هوشمندسازی و استفاده از هوش مصنوعی است اما فعالان این حوزه بر این باور هستند که استفاده از فناوری زمانی می‌تواند به افزایش بهره‌وری منجر شود که مشکلات پایه‌ای پروژه‌ها از فرآیندهای اجرایی و مقررات گرفته تا ایمنی و هزینه‌های ساخت، نیز مدیریت شود.در این میان، تشکل‌های صنفی و حرفه‌ای می‌توانند نقش واسطه میان سازندگان و نهادهای تصمیم‌گیر را ایفا کنند، چرا که بسیاری از مشکلاتی که در کارگاه بروز می‌کند، تنها زمانی برای سیاست‌گذار قابل مشاهده است که تجربه سازندگان به فرآیند تصمیم‌سازی منتقل شود.سرمایه‌گذار برای ورود به ساخت‌وساز بیش از هر چیز به امنیت و پیش‌بینی‌پذیری نیاز دارد. سرمایه گذار باید بداند پروژه با چه الزامات، چه هزینه‌ای و در چه بازه زمانی قابل اجراست و هرچه این مسیر روشن‌تر باشد، ریسک سرمایه‌گذاری کاهش پیدا می‌کند و بخش خصوصی نیز با اطمینان بیشتری می‌تواند سرمایه خود را وارد صنعت ساختمان کند.